Finanzen + Vorsorge Altersvorsorge für Unternehmer: Was bringen Betriebsimmobilien?

  • Serie
Betriebsimmobilien sind gute Wertanlagen - aber mit Tücken.

Betriebsimmobilien sind gute Wertanlagen - aber mit Tücken.© Stephanie Wunderlich

Gehören Firmenhallen und Büros dem Unternehmer, hat er im Alter ein ordentliches Finanzpolster - wenn alles gut geht. Ein Überblick über die wichtigsten Fallstricke - und praktische Tipps zum Thema Altersvorsorge mit Betriebsimmobilien.

DIE IDEE

Wird das Büro oder die Fabrik zu klein, entscheiden sich viele Unternehmer für den Bau oder Kauf eines Gebäudes, das sie nach eigenen Vorstellungen auf die Firma zuschneiden. Aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen finanzieren Unternehmer die Immobilien meist nicht aus dem Vermögen der Firma, sondern privat. Die Räume werden also von der Firma angemietet. Das kann einem Unternehmer dann auch im Ruhestand weiterhin Mieteinnahmen sichern.

Anzeige

DIE FALLSTRICKE

Ganz so einfach ist das allerdings nicht. Wer eine Immobilie an seinen eigenen Betrieb vermietet, betreibt zwei so eng miteinander verknüpfte Geschäfte, dass das Finanzamt darin zwei Teile eines großen Ganzen sieht. Es entsteht aus steuerlicher Sicht eine sogenannte Betriebsaufspaltung. Die Folge: Verändern sich irgendwann die Besitzverhältnisse, bricht die Konstruktion auseinander. Und dann drohen Steuernachzahlungen auf zwischenzeitliche Wertsteigerungen, die sogenannten stillen Reserven. Ein Beispiel: Ein Unternehmer hat vor 30 Jahren für 100.000 Euro eine Produktionshalle auf dem eigenen Grundstück gebaut, verkauft nun seine Firma und will die Halle an den neuen Eigentümer vermieten. Ist die Immobilie inzwischen 300.000 Euro wert, dann werden nun auf 200.000 Euro Einkommensteuern fällig, weil die Betriebsaufspaltung zerbricht.

„Besonders schwierig wird die Sache regelmäßig im Erbfall“, sagt Manfred Steinborn, Geschäftsführer der Steuerberatungskanzlei Thp Treuhandpartner in Krefeld. Wer zum Beispiel seinem Sohn die Firma vermachen will und seiner Tochter das dazugehörige Immobilienvermögen, der zerstört damit womöglich ebenfalls die engen Bande zwischen Betrieb und Grundbesitz – und halst seiner Tochter, ohne es zu wollen, hohe Steuern auf.

DIE LÖSUNGEN

Steuerberater finden in der Regel Lösungen, um die Aufdeckung der stillen Reserven zu verhindern – diese sind allerdings häufig komplex und zudem vom Wohlwollen der Steuerbehörden abhängig. Wer glaubt, er könne eine Firmen­immobilie einfach so in sein Privatvermögen übernehmen, wenn er sich zur Ruhe setzt, irrt jedenfalls. Meist wird die Immobilien in einer eigenständigen Gesellschaft geparkt, Ruheständler sind dann womöglich bis ans Lebensende als Vermieter unternehmerisch aktiv – und die Betriebsaufspaltung bleibt erhalten.

Erben sollten sich vor der Ausführung eines Testaments steuerlich beraten lassen. Dann kann zum Beispiel einer der gesetzlichen Erben seinen Erbteil gegen eine Abfindung ausschlagen, damit nicht das passiert, was die Steuerfachleute freundlich als „ungewollte Entstrickung“ bezeichnen. „Gerade bei Immobilien, deren Wert stark gestiegen ist, sind sonst teilweise Steuernachzahlungen fällig, die kaum zu leisten sind“, warnt Steuerberater Steinborn. Denn wechselt der Eigentümer einer Werkshalle bloß auf dem Papier, fließt ja gar kein Geld, von dem sich Steuerschul­den bezahlen ließen. Und dann bleibt im schlimmsten Fall nichts anderes übrig, als die Hallen und die Büros möglichst schnell zu verkaufen.

 

 
Der Beitrag ist Teil der großen impulse Altersvorsorge-Serie:

TEIL I: Vorsorgestrategien: Für Gründer / Für Durchstarter / Für Arrivierte
TEIL II: Vermögensaufbau mit Wertpapieren
TEIL III: Vermögensaufbau mit Immobilien: Das Eigenheim / Die Betriebsimmobilie / Der Immobilienfonds

 

 

cover-februarAus der impulse-Ausgabe 02/2014

Abonnenten erhalten die neueste Ausgabe jeden Monat frisch nach Hause geliefert. Und über die impulse-App für iOS- und Android-Geräte können Sie die neuen Ausgaben im PDF-Format herunterladen und bequem auf Tablet oder Smartphone lesen.

Hinterlassen Sie einen Kommentar

(Kommentare werden von der Redaktion montags bis freitags von 10 bis 18 Uhr freigeschaltet)

Bitte beantworten Sie die Sicherheitsabfrage (Anti-Spam-Schutz): * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.