Grundbuch lesen und verstehen Warum das Grundbuch beim Immobilienkauf wichtig ist

Im Grundbuch sind wichtige Informationen für Hauseigentümer, Immobilienkäufer und Banken eingetragen.

Im Grundbuch sind wichtige Informationen für Hauseigentümer, Immobilienkäufer und Banken eingetragen.© dpa

Wem gehört das Haus wirklich? Und wie viele Schulden lasten auf der Immobilie? Wer über diese Fragen sicher Auskunft haben will, muss ins Grundbuch schauen. Doch Einsicht bekommt längst nicht jeder.

Eigentlich ist es ein simples Geschäft: Ein Eigentümer verkauft seine Immobilie und übergibt sie an seinen Nachfolger. Doch wie kann ein Eigentümer nachweisen, dass ihm das Grundstück oder das Haus auch wirklich gehört? Die Antwort ist einfach: über das Grundbuch. „Grundbücher weisen in rechtsverbindlicher Form Eigentum an Immobilien aus“, erklärt Richard Rachlitz von der Bundesnotarkammer in Berlin. Auf die Eintragungen kann sich jeder verlassen.

„Das Grundbuch ist sehr wichtig“, erläutert auch Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. „Es enthält alle wichtigen Informationen über eine Immobilie: etwa Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten und weitere Belastungen – alles ist vermerkt.“ Der Aufbau der Einträge ist dabei in der Regel überall gleich.

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Abteilung I: Informationen über die Eigentümer

„Jedes Grundbuch hat ein Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen“, erklärt Notarassesor Rachlitz. Im Bestandsverzeichnis findet sich vorangestellt unter anderem eine Beschreibung der Immobilie. „Bei Grundstücken zum Beispiel sind hier Angaben zur Lage, zur Größe und Bebauung verzeichnet.“

In der ersten Abteilung wird dann der Eigentümer aufgeführt. Sind es mehrere Eigentümer, etwa bei Ehepaaren, werden zugleich die Eigentumsverhältnisse angegeben – also etwa „je zur Hälfte“. Da Einträge im Laufe der Zeit nicht vollständig gelöscht werden, sondern immer nur als nicht mehr gültig markiert werden, lässt sich hier auch die Geschichte einer Immobilie abgelesen.

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In der zweiten Abteilung finden sich alle Lasten und Beschränkungen im Zusammenhang mit der Immobilie. „Damit sind zum Beispiel Wegerechte gemeint, die Sie vielleicht mit einem Grundstücksnachbarn vereinbart haben“, erklärt Happ. Aber auch Gas-, Wasser- oder Stromleitungen, die über ein Grundstück gehen, sind hier eingetragen. Eigentümer müssen diese Rechte in einem solchen Fall auch dulden.

Auch mögliche Vorkaufs- oder Wohnrechte sind in der zweiten Abteilung vermerkt. Gleiches gilt für Informationen über laufende Insolvenzverfahren im Zusammenhang mit dem Eigentümer der Immobilie oder ob sie Teil einer Testamentsvollstreckung ist. „Bei Verkäufen wird in diesem Teil des Grundbuchs außerdem eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen“, erklärt Notarassesor Rachlitz.

Wichtige Informationen für Kaufinteressenten

Ein solcher Eintrag wird regelmäßig nach Unterzeichnung eines Kaufvertrages vom Notar veranlasst. „Es ist eine Sicherheit für Käufer“, erklärt Gerold Happ. „Eine Verfügung über das vorgemerkte Recht ist dem vormerkungsberechtigten Käufer gegenüber unwirksam, soweit es seinen gesicherten Anspruch vereitelt oder beeinträchtigt.

Der Verkäufer kann, solange er noch Eigentümer des Grundstückes ist, theoretisch weiter veräußern oder belasten. Allerdings kann sich der Dritterwerber gegenüber den vormerkungsberechtigten Käufer nicht auf den Erwerb berufen.“ Offiziell geht das Eigentum erst auf den Käufer über, wenn der Eintrag im Grundbuch entsprechend geändert wurde.

Abteilung III: Grundschuld und Hypothek

Die dritte Abteilung des Grundbuchs spielt bei der Finanzierung einer Immobilie eine wichtige Rolle. „Hier werden alle Schulden eingetragen, die auf der Immobilie lasten“, erklärt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen. „Also Grundschulden oder Hypotheken.“ Ein wichtiger Unterschied: Eine Hypothek ist immer an die Höhe der Darlehensforderung gebunden. Sie entspricht damit immer dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Das heißt: Wurde der Kredit vollständig abbezahlt, erlischt auch die Hypothek.

Anders bei der Grundschuld: „Sie ist unabhängig vom Stand des Darlehens und besteht so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird“, sagt Schwarz. Weil die Grundschuld für Kreditinstitute im Fall einer Überschuldung einfacher zu handhaben ist, hat sie sich in der Praxis durchgesetzt. Aber auch für Besitzer hat das einen Vorteil: „Wer seine Immobilie erneut beleihen will, muss nicht erneut eine Grundschuld eintragen lassen“, erklärt der Verbraucherschützer. „Das kann Gebühren sparen.“

Wer Einblick ins Grundbuch bekommt

Die dritte Abteilung ist aus Sicht von Schwarz für ernsthafte Kaufinteressenten durchaus interessant. „Hier kann man möglicherweise Aufschluss darüber bekommen, ob eine Immobilie auch gepflegt wurde.“ Findet sich im Grundbuch zum Beispiel nur eine gestrichene Grundschuld, mit der der vorherige Eigentümer die Immobilie finanziert hat, kann das möglicherweise ein Hinweis darauf sein, dass größere Modernisierungen nicht angegangen wurden. „Viele Eigentümer können größere Sanierungen ja nicht einfach aus der eigenen Tasche bezahlen.“

Doch einfach einsehen können Interessenten die Grundbucheinträge nicht, denn die hier verzeichneten Daten sind sensibel. „Es ist ein berechtigtes Interesse nötig“, erklärt Rachlitz. Eine einfache Kaufabsicht reicht dabei nicht ohne weiteres aus. „Ein Interessent muss seine ernsthafte Absicht im Zweifel mit einer Vollmacht des Eigentümers belegen können.“ So soll verhindert werden, dass Immobilienbesitzer ohne ihr Wissen ausgeforscht werden.

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