Immobilie verkaufen Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, meine Immobilie zu verkaufen?

Immobilie verkaufen: ja oder nein? Wer angesichts der steigenden Preise in vielen Städten über diese Frage nachdenkt, sollte einige Punkte beachten.

Immobilie verkaufen: ja oder nein? Wer angesichts der steigenden Preise in vielen Städten über diese Frage nachdenkt, sollte einige Punkte beachten.© LBS

Viele Häuser und Wohnungen gehen derzeit weg wie warme Semmeln. Kasse machen und die Immobilie verkaufen, denkt sich mancher Eigentümer. Was dafür und was dagegen spricht.

Die Immobilienpreise steigen und steigen. Parallel wächst die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen. Da kommt mancher Besitzer auf die Idee, zu verkaufen. Ist dafür jetzt der richtige Zeitpunkt? Oder sollten Verkaufswillige abwarten, ob der Boom weitergeht?

Es kommt auf die Lage an: sowohl auf die persönliche als auch auf die der Immobilie. Wer zum Beispiel in Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München Eigentum besitzt, „hat sehr gute Chancen ein dickes Plus zu machen“, sagt Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift „Finanztest“. Auch im Speckgürtel, also in Landkreisen im direktem Umfeld der großen Städte, kann ein Verkauf lukrativ sein. Gefragt sind außerdem Wohnungen und Häuser in fast sämtlichen deutschen Universitätsstädten.

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Diese sogenannten Schwarmstädte ziehen viele junge Leute an, die dringend Wohnungen brauchen, die Mieten werden steigen. Das werde „auch den Anstieg der Kaufpreise nochmals befeuern“, schreibt der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) in seinem Frühjahrsgutachten. Der ZIA ist eine Dachorganisation der Branche.

Wo die Kaufpreise stark steigen

Schon jetzt lässt sich dem ZIA zufolge der Anstieg an Zahlen festmachen. In Stuttgart kosteten Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr fast 19 Prozent mehr als 2014, in Berlin waren es rund 14 Prozent mehr, in München fast 13 Prozent. Zu den Trendstädten, in denen die Preise zuletzt besonders stark gestiegen sind, zählen außerdem Düsseldorf, Hamburg, Leipzig und Frankfurt.

Auch im Umfeld dieser Städte stiegen die Preise deutlich hieß es. In Städten wie Hildesheim und Holzminden seien nun auch Steigerungen zu beobachten. „Auch in ländlichen Räumen sehen wir, dass die Preise anziehen. Die Leute finden in den Städten nichts mehr.“

2015 dürften Wohnungen, Häuser und Grundstücke für 200 bis 210 Milliarden Euro den Besitzer gewechselt haben, wie sich aus Schätzungen der amtlichen Gutachterausschüsse ergibt. „Wir knacken erstmals die 200-Milliarden-Euro-Marke“, sagt Peter Ache, Geschäftsstellenleiter des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse. Dort werden bundesweite Zahlen seit 2007 erhoben. Angesichts weiter gesunkener Zinsen sei damit zu rechnen, dass die Summe 2016 weiter steigt.

Immobilie verkaufen: ja oder nein?

„Seit 2010 geht es linear nach oben, 2015 ist es sogar noch ein bisschen stärker gestiegen.“ Nicht für jeden rechne sich jetzt noch der Kauf, sagte Ache. „Im Hochpreissegment würde ich jetzt nichts kaufen, sondern abwarten.“ Einen weiteren Anstieg der Preise beurteilen die Experten skeptisch. „Wir beobachten mit Interesse und gespannt, was passiert, wenn die Zinsen ansteigen. Behalten dann die Immobilien ihren Wert?“

Zahlen und Aussichten verlocken eigentlich zum Verkauf, zumal es angesichts rekordverdächtig niedriger Zinsen viele Interessenten geben wird. Für Eigentümer kann das Zinsniveau jedoch zum Problem werden. Denn was sollen sie mit dem Geld machen, das die Immobilie bringt? „Will ich es für Weltreise, Auto, Rente einsetzen, ist es logisch, jetzt zu verkaufen“, sagt Reiner Braun, Vorstand des Berliner Beratungsunternehmen Empirica. „Habe ich sonst keine Alternative, könnte ich warten, ob der Preis weiter steigt.“

Laut Finanzberater Max Herbst aus Frankfurt am Main könnte es auch sinnvoll sein, in Aktien zu investieren, um später mehr zu erlösen als aus einem eventuell verschobenen Objektverkauf. Eine andere Möglichkeit wäre, mit dem Erlös eine neue Immobilie zu finanzieren und zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus mit großem Garten gegen eine schicke seniorengerechte Wohnung in der Stadt einzutauschen. Verkaufswillige sollten sich vorher allerdings genau anschauen, was alternative Immobilien kosten. Denn wahrscheinlich der Preis für das neue Objekt in jüngster Zeit ebenfalls deutlich gestiegen. Und dann reicht das Geld aus dem Verkaufserlös vielleicht nur noch für eine kleinere Wohnung.

Worauf Immobilienverkäufer achten sollten

Ist die eigene Immobilie noch mit einer Hypothek belastet, müssen Verkaufswillige aufpassen. Denn wenn Hausbesitzer ihren Kreditvertrag vorzeitig kündigen wollen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Weil in Altverträgen meistens deutlich höhere Zinssätze stehen, als sie zurzeit marktüblich sind, kann diese Art Schadenersatz teuer werden. Deshalb kommen schnell erhebliche Beträge zusammen.

Sahr rechnet das an einem Beispiel vor: Die Restschuld liegt bei 100.000 Euro, der Kreditvertrag läuft noch fünf Jahre, der Zinssatz beträgt 4 Prozent, die Monatsrate 600 Euro. Herauskommt eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 17.000 Euro oder umgerechnet 17 Prozent des noch offenen Darlehensbetrags. Je nach Vertrag können Sondertilgungen oder spezielle Kündigungsfristen den kostspieligen, vorzeitigen Ausstieg abfedern. Die Vorfälligkeitsentschädigung können Immobilienbesitzer mitunter aber aus dem Verkaufserlös bestreiten – sie müssen am Ende also nicht die ganze Summe selbst zahlen. Nach zehn Jahren können Kreditnehmer ihren Vertrag kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Neben der Bank kassiert häufig das Finanzamt mit. „Wer eine Mietwohnung kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss darauf Steuern zahlen“, erläutert die Leiterin der Abteilung Steuerrecht bei der Bundessteuerberaterkammer, Claudia Kalina-Kerschbaum. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers.

Steuer: Was Immobilienverkäufer wissen sollten

Der Gewinn bleibt jedoch steuerfrei, wenn seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergingen. Für Selbstnutzer, die seit Kauf oder Fertigstellung der Immobilie ausschließlich in diesen eigenen vier Wänden gewohnt haben, bleibt der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei. Auch die Zehnjahresfrist greift nicht.

Das Gleiche gilt für Wohnungen und Eigenheime, „die zumindest im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Lebte jemand vor dem Kauf als Mieter in derselben Wohnung, gilt das nicht als Zeit der Selbstnutzung, so Kalina-Kerschbaum. Zu guter Letzt hält auch das Grundbuchamt die Hand auf. Die dort bestehende Grundschuldeintragung muss gelöscht werden.

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