Zinsbindung bei der Baufinanzierung Wann eine lange Zinsbindung beim Immobilienkredit sinnvoll ist

10 Jahre. 15 oder 20: Welche Zinsbindung für Baufinanzierungen ist sinnvoll?

10 Jahre. 15 oder 20: Welche Zinsbindung für Baufinanzierungen ist sinnvoll? © dpa

Bei der Baufinanzierung müssen Bankkunden entscheiden, wie lange sie sich den Zinssatz sichern wollen: für 10, 12, 20 oder sogar 40 Jahre. Wann eine lange Zinsbindung sinnvoll ist - und wann nicht.

Das historische Zinstief kommt Bankkunden bei einer Baufinanzierung sehr gelegen. Denn dadurch sind die Darlehenszinsen derzeit ziemlich niedrig. Wer will, kann sich die günstigen Konditionen langfristig sichern. Zinsbindungen von bis zu 40 Jahren sind möglich. Wer einen Darlehensvertrag mit langer Zinsbindung abschließt, hat eine hohe Planungssicherheit und kann teilweise über Jahrzehnte hinweg mit einer festen monatlichen Rate kalkulieren.

Vieles spricht dafür, sich die derzeitigen Mini-Zinsen langfristig zu sichern. Das hat allerdings auch seinen Preis. Denn die Banken erheben dafür einen Zinsaufschlag. „Je länger die Zinsbindung ist, desto höher fällt der Aufschlag aus“, sagt Max Herbst von der FMH Finanzberatung in Frankfurt am Main.

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Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre?

Ist der finanzielle Spielraum eines Kreditnehmers begrenzt, sollte er eine niedrigere Tilgung mit einer sehr langen Zinsbildung kombinieren, rät Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Aus ihrer Sicht spricht nichts gegen lange Zinsbindungen von etwa 20 Jahren: „Wichtig ist aber, dass die Finanzierung mit einer ausreichend hohen Tilgungsleistung von idealerweise drei Prozent, mindestens aber zwei Prozent einhergeht.“

Außerdem ist es sinnvoll, wenn der Darlehensvertrag die Option auf Sondertilgung hat – mit etwa fünf Prozent. Der Vorteil: Mit einer nicht benötigten, angesparten Rücklage lässt sich die Restschuld eines Darlehens schneller tilgen.

Zinsbindung: Vorzeitig nach zehn Jahren kündigen

Ein weiterer Vorteil einer langen Zinsbindung: Der Kreditnehmer sitzt nach mehr als zehn Jahren am längeren Hebel. Denn dann kann er bei Bedarf aus dem Vertrag vorzeitig ausstiegen – die Bank aber nicht. Das ermöglicht das gesetzliche Kündigungsrecht nach Paragraf 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er kann also eine bestehende Baufinanzierung nach zehn Jahren vorzeitig kündigen – mit einer sechsmonatigen Frist. Es bleibt dem Kreditnehmer überlassen, ob er in diesem Fall das Darlehen ganz oder nur teilweise kündigt. „Eine Strafgebühr in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung fällt in beiden Fällen nicht an“, sagt Herbst.

Das bedeutet: Lange Zinssicherheit mit hoher Flexibilität gibt es ab dem elften Jahr. Wer sich die Zinsen also für mehr als zehn Jahre sichert, hat dann in den Jahren danach immer die Möglichkeit, sich ein Angebot von einer anderen Bank einzuholen und den alten Vertrag zu kündigen. Das macht vor allem dann Sinn, wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger sind als im Kreditvertrag vereinbart.

Achtung, Zinsbindung läuft aus

Sich die Zinsen länger zu sichern, kann trotz des etwas höheren Zinssatzes sinnvoll und wichtig sein. Denn was viele Kreditnehmer nicht bedenken: Wenn die Zinsbindung ausläuft, ist die Restschuld oft noch hoch – und die Anschlussfinanzierung kann deutlich teurer sein.

Ist der Zinssatz für einen Immobilienkredit in zum Beispiel zehn Jahren deutlich höher – was angesichts des aktuell historischen Zinstiefs ziemlich wahrscheinlich ist – und muss man dann einen neuen, höheren Zinssatz zahlen, steigt auch die monatliche Rate für den Kredit deutlich an. Statt 500 Euro müssen Bankkunden dann vielleicht 800 Euro oder mehr an Zinsen pro Monat bezahlen. Das kann die Finanzierung gefährden und im schlimmsten Fall sogar einen Verkauf der Immobilie nach sich ziehen, sagt Annabel Oelmann von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen.

Ihrer Einschätzung nach gilt: Wer das Darlehen innerhalb der nächsten zehn Jahre komplett tilgen kann, geht bei einer kürzeren Zinsbindung kaum ein Risiko ein. „Dann kann der geringere Zinssatz zum entscheidenden Argument werden“, sagt Oelmann. Wer allerdings einen langfristigen Finanzierungsbedarf hat, sollte keinesfalls den etwas geringen Zinssatz im Vergleich zu einer längeren Zinsbindung als alleinige Grundlage für seine Entscheidung wählen.

Wie hoch die Eigenkapitalquote sein sollte

Neben der passenden Zinsbindung muss auch die Eigenkapitalquote stimmen. „Ohne ausreichend Eigenkapital verlangen Banken oft hohe Zinsaufschläge“, erklärt Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Immobilienkäufer sollten sämtliche Nebenkosten und zusätzlich mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bestreiten können. Auch Oelmann empfiehlt Darlehensnehmern, die Nebenkosten unbedingt in die Kalkulation einzubeziehen. Denn bei jedem Immobilienkauf müssen sie zum einen die Grunderwerbssteuer sowie in der Regel Notar und Makler bezahlen. „Zusammen kommt man hier schnell auf zehn Prozent des Kaufpreises“, rechnet die Verbraucherschützerin vor.

Aber auch andere Nebenkosten wie ein Wasseranschluss oder die Vermessung des Grundstücks können schnell mit mehr als 1000 Euro zu Buche schlagen. Später können Reparaturen zusätzliches Geld kosten. Wer also die monatliche Kreditrate ermittelt, sollte mit spitzem Stift rechnen. „Wer sich hier überschätzt, läuft Gefahr, die Rate nach ein paar Jahren nicht begleichen zu können.“

Baufinanzierung: Vergleichen Sie die Angebote!

Für ihre Immobilienfinanzierung sollten Verbraucher unbedingt Angebote mehrerer Banken einholen und deren Konditionen vergleichen, rät Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Manche Banken bieten nicht nur die eigenen Finanzierungen, sondern vermitteln auch die zahlreicher Konkurrenten, wie zum Beispiel die comdirect Bank. Immobilienkredite mit langen Zinsbindungen zu vergleichsweise guten Konditionen bieten auch Versicherungskonzerne wie die Allianz oder Ergo.

Außerdem lohnt es sich, nach Fördermöglichkeiten für Bauvorhaben zu suchen – beispielsweise in Form von vergünstigten Krediten. „Denn sie lassen sich oftmals problemlos mit der Immobilienfinanzierung kombinieren“, erklärt Sahr. So können Immobilienfinanzierer die Gesamtkosten oft erheblich reduzieren.

1 Kommentar
  • Norman Argubi 16. Februar 2016 13:51

    Ich vermittel ja nun schon seit 25 Jahren Baufinanzierungen und die Empfehlungen waren in dieser Zeit immer die gleichen, so wie jetzt auch. Und – sie waren immer falsch.

    Denn langfristig sinken die Zinsen schon seit 30 Jahren. Immer denken Kunden nach 10 Jahren ist es bestimmt teurer und schließen für längere Zeit ab. Stattdessen ist es nach 10 Jahren immer günstiger – und der Zuschlag für die längere Zinsbindung war umsonst.

    Jetzt können Sie entgegnen, „aber nun kann es ja nur noch günstiger werden“. Mag sein, aber überlegen Sie einfach mal, dass es jahrlang in Japan möglich war Baufinanzierungen zu 0,25 % abzuschließen. Sollte man mal drüber nachdenken, oder???

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