Der Staat unterstützt die Anschaffung eines Hauses oder einer Wohnung mit Zulagen und Steuervorteilen. Wir erklären, wie Wohn-Riester funktioniert.

Auf den ersten Blick verblüffen die Zahlen:
Während die Riester-Rentenversicherung
unter heftiger Kritik leidet, erlebt staatlich
gefördertes Wohn-Riester – auch Eigenheimrente
genannt – wahre Höhenflüge. Nach den neuesten
Daten des Bundesarbeitsministeriums haben im
dritten Quartal 2012 rund 55 000 Kunden neue
Wohn-Riester-Verträge abgeschlossen. Das sind rund
70 Prozent des gesamten Riester-Neugeschäfts.

Doch die boomende Nachfrage wundert Fachleute
keineswegs. “Wohn-Riester ist erheblich charmanter
als andere Riester-Formen”, sagt Axel Kleinlein,
Vorstandsvorsitzender des Bundes der
Versicherten. Er ist ein scharfer Kritiker der Riester-
Rentenversicherungen, da die Anbieter seiner Meinung
nach mit zu hohen Lebenserwartungen kalkulieren
und den Kunden dann zu geringe Renten
auszahlen. Zwar gibt es die Riester-Rente auch als
Banksparplan oder Investmentfondsvertrag. Doch
ein Teil des Kapitals wandert im Alter auch hier in
eine Versicherung, damit eine lebenslange Rente
gewährleistet ist. “Wohn-Riester ist die einzige Möglichkeit,
nicht am Ende wieder einen Versicherer
als Vertragspartner zu haben”, so Kleinlein.

Von den 15,6 Millionen staatlich geförderten Riester-Verträgen
entfallen zwar erst 962.000 auf die Eigenheimrente.
Doch diese Vertragsform holt schnell auf.

Bei dieser Riester-Form gibt es keine Rentenzahlungen.
Stattdessen unterstützt der Staat mit
Zulagen und Steuervorteilen den Bau oder Kauf
eines selbst genutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung
sowie den Erwerb von Wohnungsgenossenschaftsanteilen. Und künftig
sollen Kunden Wohn-Riester-Verträge auch für den
behindertengerechten oder barrierefreien Umbau
der eigenen vier Wände nutzen können. Ein entsprechendes
Gesetz ist in Arbeit. “Wer plant, ein
Haus zu kaufen oder zu bauen, sollte Wohn-Riester
auf jeden Fall prüfen”, sagt Ralf Scherfling von der
Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Dank
der staatlichen Förderung könnten Bauherren die
Gesamtkosten der Finanzierung um mehrere Tausend
Euro senken.

Voraussetzungen für die staatlichen Zulagen

Zu den Fakten: Bei Wohn-Riester erhalten
Häuslebauer
eine Grundzulage von 154 Euro im
Jahr. Die können sie in Sparverträge für die eigene
Immobilie investieren oder zur Darlehenstilgung
verwenden. Zusätzlich gibt es für jedes Kind
185 Euro Zulage, für nach 2008 geborenen Nach-
wuchs sogar 300 Euro. Um die Zulagen in voller
Höhe zu erhalten, müssen Kunden jährlich mindestens
vier Prozent ihres Einkommens, maximal
2100 Euro, für Wohn-Riester aufwenden. Die Zulagen
werden dabei eingerechnet. Einzahlungen
oder Tilgungsleistungen können sie zudem steuerlich
via Sonderausgabenabzug geltend machen.

Produkte und Strategien zum Wohn-Riestern

Je nachdem, in welcher Situation sich der werdende
Hausbesitzer befindet, bieten sich unterschiedliche
Produkte und Strategien zum Wohn-
Riestern an: Wer Angebote sucht, wird vor allem
bei Bausparkassen wie Schwäbisch Hall, Wüstenrot
oder BHW fündig. Kunden, die erst in einigen Jahren
ein Haus bauen oder kaufen wollen, wird in der
Regel ein Riester-geförderter Bausparvertrag angeboten.
Hier spart der Kunde die vereinbarte Bausparsumme
über mehrere Jahre bis zu einem gewissen
vertraglich festgelegten Prozentsatz an. Auf
seine Einzahlungen erhält er Guthabenzinsen. Die
Differenz zwischen angespartem Betrag und Bausparsumme
gewährt die Bausparkasse als Darlehen,
sodass der Kunde bei Zuteilung über die volle
Summe verfügen kann. Riester-Zulagen gibt es
dabei in der Spar- sowie in der Darlehensphase. Bei
Bausparverträgen sind die Guthabenzinsen äußerst
mager. Dafür gilt der bei Vertragsabschluss festgelegte
Darlehenszins für die gesamte Vertragslaufzeit
– auch wenn die Zinsen am Markt ansteigen.

„Wer sich noch nicht ganz sicher ist, ob er wirklich
später eine Immobilie haben will, sollte überlegen,
lieber auf einen kostengünstigen Riester-
Banksparplan auszuweichen“, rät Scherfling. So
bleibt der Kunde flexibel: Entschließt er sich nicht
zu bauen, kann er sich das Geld als Riester-Rente
auszahlen lassen. Bleibt er bei seinen Bauplänen,
kann er Kapital aus dem Vertrag entnehmen und
als Eigenkapital für die Immobilie verwenden.

Ein Ehepaar, 30 und 40 Jahre alt, mit zwei
Kindern im Alter von zwei und fünf Jahren,
steht vor der Wahl, ein ungefördertes Annuitätendarlehen
über 150 000 Euro aufzunehmen
oder zwei Riester-Darlehen über jeweils
75 000 Euro. Nach 15 Jahren erfolgt eine Anschlussfinanzierung.
Überraschende Erkenntnis:
Am Finanzierungsende hat die Familie
mit den Wohn-Riester-Darlehen gegenüber
dem ungeförderten Kredit 37 099 Euro
gespart,
die sich durch Anlage bis zum Rentenbeginn
auf 40 400 Euro aufsummieren.
Davon bleiben nach Besteuerung des Wohnförderkontos
7100 Euro (Einmalbesteuerung)
beziehungsweise 6488 Euro (ratierliche
Besteuerung)
als Riester-Vorteil übrig.

Bausparkassen locken mit Kombikrediten

Kunden, die sofort bauen wollen, können sich
bei Riester-geförderten Darlehen oder Riester-Kombikrediten
bedienen. Während die Angebote an
Riester-Darlehen rar sind, haben viele v
Kombikredite im Programm. Dabei erhält der
Kunde ein Vorausdarlehen, für das er zwar Zinsen
zahlt, es aber nicht tilgt. Stattdessen zahlt er in einen
Bausparvertrag ein. Ist dieser zuteilungsreif, wird
das Vorausdarlehen abgelöst. Danach muss der
Kunde noch den Bausparkredit abzahlen. „Im Gegensatz
zum Riester-Darlehen, bei dem die Zinsen
für zehn bis 15 Jahre gelten, sind bei einem Kombikredit
die Zinsen über die komplette Laufzeit
festgelegt“, sagt Marcus Weismantel, Finanzierungsexperte
bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall.
Das erhöht die Planungssicherheit.

Zulagenoptimierte und steueroptimierte Variante

Allerdings bringt auch ein reines Riester-Darlehen
Vorzüge, da der Kredit von Anfang an und
nicht wie im Kombikreditmodell erst nach Jahren
getilgt wird. „Für jeden getilgten Euro spart der
Kunde zukünftig die teuren Darlehenszinsen“, sagt
Scherfling. Welche Variante vorteilhafter ist, sollte
der Bauherr vorher genau gegenrechnen. Und auch
Hausbesitzer, die ihre Immobilie ohne Riester-
Förderung finanziert und keine Riester-Rente abgeschlossenen
haben, besitzen die Möglichkeit,
Wohn-Riester zur Anschlussfinanzierung zu nutzen:
Sie können auf ein Riester-Darlehen umsatteln,
wenn die Zinsbindung ihres Kredits ausläuft.
Das ist allerdings nur möglich, wenn das Haus nach
2007 gekauft oder gebaut worden ist. Ist die Immobilie
älter, gibt es noch ein Schlupfloch: Hausbesitzer
können sich zu Rentenbeginn mithilfe eines
Riester-Produkts entschulden. Der Unterschied
zwischen einer Riester-geförderten und der
ungeförderten Variante kann deutlich ausfallen. Vor
allem Familien mit vielen Kindern können durch
die hohen Zulagen die Kosten der Finanzierung
drastisch reduzieren. „Aber auch für Singles lohnt
sich Wohn-Riester“, sagt Weismantel. Bei gut verdienenden
Singles fallen vor allem Steuervorteile
ins Gewicht. „Kunden können bei Wohn-Riester
zwei unterschiedliche Strategien verfolgen: Eine
zulagenoptimierte und eine steueroptimierte Variante“,
erklärt Scherfling.

Bei der zulagenoptimierten Variante zahlen
Häuslebauer so viel in ihren Sparvertrag ein beziehungsweise
tilgen so viel von ihrem Darlehen, dass
sie die maximale Zulage erhalten. Bei einem Einkommen
von 40 000 Euro wären das vier Prozent
oder 1600 Euro jährlich. Bei der zweiten Variante
wird der Höchstbetrag zur Ausnutzung der maximal
abzugsfähigen Sonderausgaben in Höhe von
2100 Euro gezahlt. Bei der Steuererklärung vergleicht
das Finanzamt den Steuervorteil durch
Wohn-Riester mit der Höhe der erhaltenen Zulagen.
Ist der Steuervorteil höher, wird dem Kunden
die Differenz als Steuergutschrift erstattet. Da Singles
nur die Grundzulage von 154 Euro erhalten,
fällt bei ihnen dieser Vorteil höher aus als bei Familien.
„Wenn Singles diese Steuergutschrift zur
Darlehenstilgung nutzen, sind sie schneller schuldenfrei“,
sagt Weismantel von Schwäbisch Hall.

Aufgepasst bei der nachgelagerten Besteuerung

Wer auf Wohn-Riester setzen will, sollte sich
allerdings nicht von Zulagen und Steuervorteilen
blenden lassen, sondern auch die nachgelagerte
Besteuerung im Alter mit ins Kalkül ziehen. Dazu
bildet das Finanzamt ein fiktives Konto, das sogenannte
Wohnförderkonto. Dort landen Sparbeiträge,
Tilgungsleistungen und Zulagen. Der Betrag
wird derzeit mit jährlich zwei Prozent verzinst. Bei
Rentenbeginn muss sich der Pensionär entscheiden,
ob er das fiktive Kapital bis zum 85. Lebensjahr
mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern
oder seine Schuld auf einen Schlag begleicht. Dann
gibt es 30 Prozent Rabatt.

Welche Variante empfehlenswerter ist, hängt
von der individuellen Situation ab. „Für einen Gutverdiener,
der auch als Rentner den höchsten Steuersatz
zahlen muss, kann der 30-prozentige Rabatt
vorteilhaft sein“, sagt Scherfling. Immerhin winken
beim Wohnförderkonto Erleichterungen. Die Bundesregierung
will die Verzinsung von zwei auf ein
Prozent heruntersetzen. Das mindert die Steuerschuld.
Zudem soll der Kunde jederzeit den Restbetrag
auf einen Schlag versteuern können.

Vergleichen lohnt sich

Auch wenn die Vorteile durch Wohn-Riester
die Nachteile der nachgelagerten Besteuerung
überwiegen,
sollten Kunden immer einrechnen,
dass etwas schiefgehen kann. So kann es passieren,
dass ein Paar steuerlich mit dem Splitting-Tarif
kalkuliert, aber ein Ehepartner zu Rentenbeginn
stirbt. Dann könnte sich die Steuerbelastung des
verbleibenden Partners erhöhen. „Das kann die
ganze Kalkulation über den Haufen werfen“, sagt
Scherfling. Kunden, die eine ungeförderte Finanzierung
nicht stemmen können und nur mit Riester
in den grünen Bereich kommen, sollten sich den
Immobilienkauf noch einmal genau überlegen.
„Wenn das auf Kante genäht ist, ist davon eher abzuraten“,
sagt Scherfling. Nur wer einen Bau oder
Kauf auch ohne Riester verkraften kann, sollte eine
Wohn-Riester-Förderung prüfen. Der Vergleich mit
einem ungeförderten Darlehen sei dabei „unverzichtbar“.

Den Vertrag clever einsetzen

Wer schon geriestert hat, kann das Geld
grundsätzlich als Eigenkapital verwenden“,
sagt Ralf Scherfling von der Verbraucherzentrale
Nordrhein-Westfalen. Momentan
ist das aber an einige Voraussetzungen gebunden.
„Die Entnahme ist bis zu 75 Prozent oder zu
100 Prozent möglich“, erklärt Klaus Hötzel, Wohn-
Riester-Experte bei Wüstenrot & Württembergische.
Zudem müssen die Kunden entnommenes Kapital
binnen einem Jahr in den Kauf oder Bau einer Immobilie
investieren.

Ein zweites Zeitfenster öffnet sich, wenn der
Hausbesitzer in Rente geht. „Es ist auch möglich,
Guthaben aus Riester-Sparverträgen zu Beginn der
Auszahlungsphase zur Entschuldung von selbst
genutztem Wohneigentum zu verwenden“, sagt
Hötzel. Die Entnahmemöglichkeiten will der Gesetzgeber
nun noch weiter verbessern: Kunden
sollen auch schon vor der Rente die Möglichkeit
haben, Geld aus ihrer Riester-Rente für die Tilgung
eines Immobiliendarlehens zu verwenden. Zudem
können Kunden künftig das entnommene Geld nicht
nur zum Neukauf oder zum Bau einer Immobilie
verwenden, sondern auch zum altersgerechten
Umbau einer bestehenden Wohnung.

Die Entnahmegrenzen von 75 und 100 Prozent
sollen entfallen – sehr zum Ärger der Versicherungswirtschaft.
Sie fürchtet, dass viele Kunden
dann Kleinstbeträge in ihren Policen stehen lassen,
die den Verwaltungsaufwand nicht wert sind.