Auf ihrem Produktionsgelände und in ihrer Firmenzentrale sind deutsche Mittelständler noch immer gern Herr im Haus. Die Quote des Eigentums an Immobilien bei diesen Unternehmen liegt im Durchschnitt bei 70 Prozent, ergab eine Studie der Unternehmensberatung Ernst & Young im vergangenen Jahr. Zum Vergleich: Bei deutschen Großunternehmen sind es rund 50 Prozent, bei angelsächsischen Firmen weniger als 40 Prozent.

"Lange Zeit galt es als sinnvoll, in Immobilien stille Reserven anzuhäufen", sagt Peter Englisch, Leiter der Mittelstandsberatung bei Ernst & Young. Außerdem spiele häufig ein diffuses Sicherheitsdenken eine Rolle - nach dem Motto: Meine Firmenzentrale gehört mir. Englisch hält diesen Denkansatz für überholt:

"Unternehmer sollten sich überlegen, ob Immobilien wirklich zu ihrer Kernkompetenz gehören", sagt er. "Wenn nicht, sind sie vor allem Steine in der Bilanz." Denn das Kapital ist fest gebunden und die stillen Reserven - also die Differenz zwischen Buch- und Marktwert - schlagen nicht zu Buche.

Sale-and-lease-back heißt die Alternative, mit der die Finanzbranche das Besitzdenken deutscher Mittelständler überwinden will. Das Prinzip ist denkbar einfach. Unternehmen verkaufen ihre Immobilien an einen Leasingfinanzierer und sichern mit ihm vertraglich ab, dass sie die Immobilie vom neuen Eigentümer leasen und unverändert weiternutzen.

Höhere Eigenkapitalquote möglich

Für die Finanzierung ergeben sich zwei Vorteile. Erstens kann das Unternehmen stille Reserven heben, die häufig in Immobilien brach liegen. Das erhöht die Eigenkapitalquote. Denn die so genannten Verkehrswerte, die marktüblichen Preisen entsprechen, liegen oft deutlich über den Werten, mit denen die Immobilien in der Bilanz stehen: "Je nach Lage und Objekt können stille Reserven 30 bis 60 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachen", sagt Peter Schmidt-Breitung, Bereichsleiter Immobilien bei der VR-Leasing.

Auch für Unternehmen, die ihre Immobilien bislang klassisch über die Bank finanzieren, kann sich das Modell lohnen. Denn die verkauften Grundstücke verschwinden mit den Kreditpositionen aus der Bilanz. Und das bleibt auch so, wenn sie anschließend geleast werden. "Unternehmen können so ihre Eigenkapitalquote erhöhen und ihre Kreditwürdigkeit verbessern", sagt Schmidt-Breitung.

Im tagtäglichen Nutzen der Immobilien verändert sich nichts, verspricht Leasinganbieter Schmidt-Breitung: "Auch eine geleaste Immobilie kann ein Unternehmer nutzen wie ein Eigentümer." Meist sehen die Verträge zudem die Option vor, dass das Unternehmen am Ende der Laufzeit des Leasingvertrages die Immobilie zurückkauft. Das Unternehmen soll auch nicht zum Mieter degradiert werden, sondern die Immobilie auch umbauen dürfen.

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