Das hatte sich der Hausbesitzer gut ausgetüftelt, aber leider die Rechnung ohne das Finanzamt gemacht. Denn er beauftragte den Handwerker etwas zu früh, sodass seine Rechnung nicht als Werbungskosten abzugsfähig war. Dabei hatte er wirtschaftlich betrachtet doch alles richtig gemacht. Die noch eigengenutzte Wohnung sollte vermietet werden, sobald der Umzug in das im Bau befindliche Einfamilienhaus möglich war. Damit später alles reibungslos mit der Vermietung klappt, hatte der schon mal einen neuen Heizkessel eingebaut. Das sollte dazu führen, dass die Wohnung attraktiver wird und Interessenten schneller einen Mietvertrag unterschreiben konnten.

Da die Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten aber noch während der Phase der Selbstnutzung durchgeführt worden waren, verweigerte das Finanzamt den Werbungskostenabzug. Denn allein entscheidend ist, ob die Kosten noch während der Phase der Eigennutzung oder schon als Vorbereitung auf die Vermietung entstehen. Die Beamten haben völlig korrekt gehandelt, entschied der Bundesfinanzhof (Az. IX R 51/08). Nach dem Urteil sind die durchgeführten Maßnahmen zumindest noch mit durch die private Lebensführung veranlasst. Solche gemischten Aufwendungen können daher insgesamt nicht als Werbungskosten abgezogen werden.

Zwar gibt es eine steuerliche Berücksichtigung, wenn Maßnahmen schon anfallen, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Mieteinnahmen erzielt werden. Dann handelt es sich um vorab entstandene Werbungskosten. Gar kein Problem gibt es, wenn der Handwerker während der Vermietungszeit aktiv wird, seine Rechnung ist unabhängig vom Zahlungszeitpunkt grundsätzlich als Werbungskosten zu berücksichtigen. Genau umgekehrt sieht es hingegen aus, wenn Reparaturen oder Erhaltungsmaßnahmen während der Zeit der Selbstnutzung durchgeführt werden. Das gehört steuerrechtlich zum irrelevanten Bereich der Eigennutzung.

Im Urteilsfall war es natürlich zu spät für einen zeitlich besser abgestimmten Auftrag an die Heizungsfirma. Den Tenor können aber andere Hauseigentümer nutzen, indem sie anders vorgehen und nicht zu schnell sind. Sie lassen die geplanten Maßnahmen für die Vermietung in spe erst dann durchführen, wenn der Tapetenwechsel unmittelbar bevorsteht und die Arbeiten nichts mehr mit der Selbstnutzung zu tun haben. Dann steht dem Werbungskostenabzug selbst dann nichts mehr im Wege, wenn Mieter erst nach Beendigung der Tätigkeiten gefunden werden und die Einnahmen erst anschließend fließen.

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