Bei den Wilkes lief es nicht gut. Das Unternehmer-Ehepaar aus dem Rheinland – er Inhaber einer Installationsfirma, sie seine kaufmännische Angestellte – musste seit Jahren rückläufige Gewinne hinnehmen. Und dann machte auch noch die Bank Druck: Es müssten schleunigst einige Mietwohnungen aus dem Privatvermögen verkauft werden, um die Liquiditätsprobleme aus der Welt zu schaffen. Doch Heinz Wilke* lehnte ab. Die Immobilien seien für die spätere Altersversorgung gedacht.

Schließlich drohte das Kreditinstitut mit Zwangsvollstreckung. Und zwar für den gesamten Immobilienbesitz. Also veräußerten die Eheleute kurzerhand sechs Mietwohnungen, erzielten dabei einen Gewinn und waren den Ärger los. Dachten sie.

Denn nun begann der Ärger mit dem Finanzamt. Das wollte Geld sehen. Die Immobiliendeals seien keine privaten Vermögensdispositionen – und damit auch nicht steuerfrei. Es handele sich vielmehr um steuerpflichtige Grundstücksgeschäfte. Die Wilkes wehrten sich: "Wir haben nicht verkauft, um Gewinne zu erzielen, sondern weil wir gezwungen wurden", sagt Heinz Wilke. Und so argumentierten sie auch im Prozess. Dennoch zahlten sie am Ende drauf, dazu verurteilt vom Bundesfinanzhof (BFH, Az.: III R 101/06).

"Gewerblicher Grundstückshandel" heißt die Steuerfalle, in der die Eheleute schließlich festsaßen. Passieren kann das jeder Unternehmerfamilie mit etwas größerem privatem Grundbesitz. Sobald sie das Vermögen aktiv managt und dabei auch günstige Verkaufsgelegenheiten nutzt, hat der Fiskus leichtes Spiel. Ob nämlich nur eine steuerfreie Vermögensverwaltung vorliegt oder ein steuerpflichtiger Immobilienhandel, ist nach den Gesetzen nicht klar und eindeutig zu beantworten. "Es kommt auf das Gesamtbild der Verhältnisse an. Das aber eröffnet den Finanzbeamten einen erheblichen Entscheidungsspielraum", sagt Ingo Heuel von der Kanzlei Konlus in Bergisch Gladbach. Der Steueranwalt hatte die Eheleute Wilke zum BFH begleitet.

Damit private Immobilieninvestoren wenigstens ungefähr wissen, woran sie sind, hat das höchste Finanzgericht bereits vor Jahren eine Art Richtschnur entwickelt. Daran sollten sich Grundbesitzer orientieren, die Wertsteigerungen ihrer Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen mitnehmen wollen. Danach gilt: Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Bau oder Kauf höchstens drei Objekte verkauft, bleibt für das Finanzamt privater Vermögensverwalter, wird also kein gewerblicher Grundstückshändler. Er muss für Verkaufsgewinne freilich Einkommensteuer zahlen. Denn zwischen Kauf (oder Bau) und Verkauf der Immobilie liegen weniger als zehn Jahre – was das Ganze zu einem Spekulationsgeschäft macht.

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