Sanierung: Hausbesitzer sollten steuerliche Sonderregel im Auge behalten

Von: Robert Kracht

Wer seine Immobilie auf Hochglanz bringen lässt, muss auf die Bauabzugsteuer achten

Viele Vermieter wissen nicht, dass sie bisweilen für die Steuerlast beauftragter Handwerker aufkommen müssen. Ab 1. Januar 2012 fällt die Pflicht wieder häufiger an, weil viele Freistellungsaufträge der Bauunternehmer am 31. Dezember 2011 auslaufen.

Hierbei geht es um die wenig bekannte Bauabzugsteuer. Die greift bei Vermietern, die Handwerker mit Installation, Instandhaltung, Dachbegrünung, Renovierung oder vergleichbaren größere Arbeiten wie den Einbau von Fenstern, Türen und Bodenbelägen beauftragen. In diesen Fällen müssen sie 15 Prozent vom Rechnungsbetrag nicht an den Unternehmer ausbezahlen, sondern bei dessen zuständigen Betriebsfinanzamt anmelden und das Geld dann pünktlich abführen.

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Zwar muss kein Steuerabzug vorgenommen werden, wenn Maler, Installateur, Lackierer oder Fliesenleger dem Auftraggeber eine gültige Freistellungsbescheinigung vorlegen. Diesen amtlichen Bescheid erhalten die Firmen von ihrem Finanzamt, wenn sie als Steuerzahler gemeldet sind und ihre Abgaben ordentlich anmelden und pünktlich bezahlen. Die Bescheinigung gilt maximal für drei Jahre und läuft üblicherweise am 31. Dezember aus. Daher sollten Vermieter insbesondere zu Jahresbeginn vor der Auftragsvergabe auf vorhandene Freistellungsbescheinigung und das Gültigkeitsdatum achten.

Sofern Vermieter diese auferlegte Pflicht nicht ernst nehmen, drohen Verspätungs- oder Säumniszuschläge. Zudem haften sie für den nicht oder zu niedrig abgeführten Betrag. Die Bescheinigung muss zum Zeitpunkt der Zahlung vorliegen, so dass viele Firmen den amtlichen Vordruck erst ihrer Rechnung beilegen. Bei Auftragsvergabe weiß der Hausbesitzer also meist gar nicht, ob der Handwerker ein redlicher Steuerzahler ist. Wird die Freistellungsbescheinigung erst nach der Zahlung nachgereicht, befreit dies nicht von der gesetzlichen Verpflichtung zum Steuerabzug.

Diese bürokratische Vorschrift im Einkommensteuergesetz lässt sich vermeiden, wenn maximal zwei Wohnungen vermietet werden, dann kommen die Regelungen zur Bauabzugsteuer nämlich nicht in Betracht. Das Finanzamt stellt dabei aber nicht auf die Anzahl der vorhandenen Immobilien, sondern zählt die Wohnungen zusammen. So sind Hauseigentümer befreit, wenn sie zwei noble Villen vermieten. Besitzen sie hingegen ein Mehrfamilienhaus, ist die Bauabzugsteuer ab drei Wohnungen aufwärts zu beachten. Dabei müssen sie das selbst genutzte oder Verwandten unentgeltlich überlassene Domizil aus der Addition der Wohnungen auslassen.