21.05.2010

Sparpotenzial: Vorsteuerabzug beim Hausbau

Von: Robert Kracht

Zoom Selbstständige sollten bereits bei der Hausplanung Sparmöglichkeiten beachten

Unternehmer können sich die Umsatzsteuer sofort vom Finanzamt erstatten lassen, während Privatpersonen auf diesem Aufschlag sitzen bleiben. Was viele Hausbesitzer gar nicht wissen: Dieser Grundsatz gilt nicht für den Immobilienbereich.

Es ergibt sich das erste Sparpotenzial bereits bei den Planungen für den Bau des neuen Eigenheims. Das Finanzamt erstattet sofort die Umsatzsteuer auf alle Kosten, wenn das Domizil anschließend zu mindestens 10 Prozent unternehmerisch genutzt wird. Das wird zum Beispiel bereits erreicht, wenn das heimische Büro bei selbstständigen Unternehmern oder Freiberuflern über eine entsprechend große Hausfläche verfügt. Diese günstige Regelung im Immobilienbereich resultiert aus der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs.

Diese steuerliche Finanzspritze können Hausbesitzer gerade in der Bauphase gut gebrauchen. Allerdings müssen sie einen Teil der Vorsteuer anschließend über zehn Jahre hinweg wieder zurück überweisen. Machen Büro oder Lagerraum ein Fünftel der gesamten Hausfläche aus, werden die übrigen 80 Prozent der auf die Herstellungskosten entfallenden Vorsteuer als Eigenverbrauch erfasst. Da dies aber nur scheibchenweise über 120 Monate erfolgt, bleibt eine satte Zinsersparnis.

Damit das Modell gelingt, müssen teilweise unternehmerisch genutzte und selbst bewohnte Immobilien vollständig dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden, um zum kompletten Vorsteuerabzug in der Herstellungsphase zu kommen. Das klappt nach dem Urteil vom Bundesfinanzhof aber nicht mehr, wenn ein Unternehmer sein Einfamilienhaus als Anbau an eine Werkshalle auf seinem Betriebsgrundstück errichtet und beide Bauten räumlich voneinander abgrenzbar sind. In diesem Fall steht ihm kein Vorsteuerabzug aus den Kosten für die Errichtung des Anbaus zu (Az. XI R 18/08).

Das Zuordnungswahlrecht zum Unternehmensvermögen für das Einfamilienhaus kann nämlich nur dann ausgeübt werden, wenn es als Bestandteil gemeinsam mit der Werkshalle als ein einheitliches Gebäude anzusehen ist. Wird das Eigenheim jedoch als getrenntes Gebäude neu hergestellt, entfällt diese Option von vornherein. Entscheidend für die Richter war, dass kein Durchgang zwischen dem Einfamilienhaus und der Betriebshalle existierte. Damit ist eindeutig dokumentiert, dass nach dem Willen des Unternehmers insoweit eine klare Trennung zwischen Privat und Betrieb gewünscht war.

Ein kleines Türchen hätte vermutlich schon gereicht, um die Vorsteuer zu retten. Im Nachhinein lässt sich das aber nicht mehr korrigieren.