Recht + Steuern BGH begrenzt Schadenersatz bei Hauskauf

Die römische Göttin Justitia: Die Waage symbolisiert die ausgleichende Gerechtigkeit. Die Augenbinde gilt als Zeichen dafür, dass ihr Urteil unabhängig vom Ansehen der Person ist.

Die römische Göttin Justitia: Die Waage symbolisiert die ausgleichende Gerechtigkeit. Die Augenbinde gilt als Zeichen dafür, dass ihr Urteil unabhängig vom Ansehen der Person ist.© Hans-Jörg Nisch - Fotolia.com

Sie hatte in Berlin ein Mietshaus gekauft, das von Schimmel befallen war und aufwändig saniert werden musste. Für die Beseitigung des Hausschwamms forderte die Klägerin vom Verkäufer mehr als eine halbe Million Euro Schadenersatz - deutlich mehr als sie als Kaufpreis bezahlt hatte. Dem schob der BGH nun einen Riegel vor.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil den Schadenersatz beim Verkauf von Grundstücken und Häusern begrenzt. Wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels – beispielsweise bei Hausschwamm – unverhältnismäßig hoch sind, ist ein Schadenersatz nur begrenzt möglich, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Freitag verkündeten Urteil (Az. V ZR 275/12).

Im konkreten Fall hatte die Klägerin für 260 000 Euro ein Mietshaus in Berlin-Kreuzberg gekauft. Nach der Übergabe stellte sie fest, dass das Gebäude mit Hausschwamm befallen war. In einem ersten Prozess hatte sie deshalb bereits rund 135.000 Euro erstritten. Nun forderte sie weitere 500.000 Euro Schadenersatz für die Beseitigung des Schwamms. Vor dem Kammergericht Berlin hatte sie damit Erfolg. Der BGH hob das Urteil nun aber auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück.

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Bei der Frage, ob die Beseitigungskosten unverhältnismäßig sind, komme es auf die Umstände des Einzelfalls an, betonte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann. „Es gibt keine feste Grenze, ab wann der Schadensersatz unverhältnismäßig hoch ist.“

Wann eine Saneierung unverhältnismäßig teuer ist

Zur Orientierung gibt es jedoch Richtwerte: Demnach ist eine Sanierung unverhältnismäßig teuer, wenn die Reparaturkosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung – oder wenn die Reparatur mehr kostet, als das Grundstück in mangelfreiem Zustand wert wäre. Entscheidend ist jeweils nicht der Kaufpreis, sondern der – in der Regel von einem Sachverständigen festgestellte – Verkehrswert.

Das sogenannte Prognoserisiko trägt allerdings der Verkäufer. Das heißt: Wenn die Kosten der Sanierung zu Beginn noch verhältnismäßig erscheinen und erst im Nachhinein stark ansteigen, muss er trotzdem zahlen. Auch von dieser Regel gibt es aber eine Ausnahme: Der Schadenersatz ist begrenzt, wenn „ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte“.

„Das Urteil ist fair, weil es den Interessen der Vertragsparteien in angemessener Weise Rechnung trägt“, kommentierte der Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund, Kai Warnecke. „Es ist nun aber mehr denn je jedem Haus- und Grundstückskäufer dringend zu raten, das Objekt vor dem Kauf neutral begutachten zu lassen, um sich vor bösen Überraschungen zu schützen.“

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