Recht + Steuern Bundesgerichtshof bestätigt Recht auf Untervermietung

Außenaufnahme des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe

Außenaufnahme des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe© dpa

Der Bundesgerichtshof hat Mietern den Rücken gestärkt, die eine Wohnung aus berechtigtem Interesse zum Teil untervermieten möchten. Wird dies vom Vermieter verweigert, können sie Schadenersatz verlangen.

Wer aus beruflichen Gründen eine Mietwohnung zeitweise nicht nutzen kann, hat einen Anspruch auf Untervermietung. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied am Mittwoch zugunsten eines Ehepaars aus Hamburg, das die Wohnung für die Dauer eines mehrjährigen beruflich bedingten Aufenthalts in Kanada teilweise untervermieten und danach wieder übernehmen wollte. Der Vermieter hatte dies untersagt.

Die im Arbeitsleben verlangte Mobilität und Flexibilität begründeten mehr denn je den Anspruch auf die teilweise Untervermietung einer Wohnung, begründete der Vorsitzende Richter Peter Frellesen das BGH-Urteil. Der Anspruch auf teilweise Untervermietung sei auch dann gegeben, wenn der Mieter ein Zimmer einer größeren Wohnung für sich behalte, „um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen“. Die Richter entschieden außerdem, dass der Vermieter wegen der verweigerten Untervermietung Schadenersatz leisten muss.

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Zuvor hatte das Hamburger Landgericht den Vermieter bereits zum Ersatz der entgangenen Einnahmen aus der Untervermietung verurteilt – dabei ging es um einen Betrag von 7475 Euro. Die Wohnungsgesellschaft legte jedoch Revision gegen das Urteil ein.

Mieterbund begrüßt das Urteil

Als Vertreter der Wohnungsgesellschaft sagte BGH-Anwalt Siegfried Mennemeyer, die Dreizimmerwohnung sei von den Mietern gar nicht mehr genutzt worden – bei dem einen behaltenen Zimmer sei es lediglich um eine Lagernutzung gegangen. Da stelle sich die Frage, „ob das der Vermieter einfach hinnehmen muss“. Die Anerkennung eines Schadenersatzanspruchs im Nachhinein bedeute, dass der Vermieter immer die Zustimmung zu einer Untervermietung erteilen müsse, weil sonst das Risiko zu groß sei, sagte Rechtsanwalt John Siebke, der die beklagte Wohnungsgesellschaft vor dem Landgericht Hamburg vertreten hatte.

Für das klagende Ehepaar aus Hamburg betonte BGH-Anwalt Volkert Vorwerk, die Mieter hätten ihre Wohnung in Hamburg nur auf Zeit aufgeben wollen. „Der Lebensmittelpunkt soll dort wieder begründet werden, wenn der Auslandsaufenthalt beendet ist.“

Der Deutsche Mieterbund begrüßte den Spruch aus Karlsruhe: „Wir halten die Entscheidung für gerecht und praxistauglich“, sagte Mieterbundsprecher Ulrich Ropertz. „Sie schafft die notwendige Flexibilität, die man als Mieter haben muss.“ Das Recht auf Untervermietung werde angesichts von knappem Wohnraum in großen Städten wie Berlin oder Hamburg immer wichtiger – etwa für Studenten, die in ein Auslandssemester aufbrechen.

Was das Gesetz sagt

Die von der Gesellschaft geforderte Flexibilität dürfe nicht zulasten von Mietern gehen, sagte Ropertz. Die Kündigung einer Wohnung würde bedeuten, dass man nach der Rückkehr erneut auf Wohnungssuche gehen müsse – „was aller Wahrscheinlichkeit nach mit einer großen Preissteigerung verbunden ist“.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht in Paragraf 553 vor, dass ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, „einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauche zu überlassen“. Die vollständige Untervermietung einer Wohnung ist in Paragraf 540 geregelt – hier wird dem Mieter bei Ablehnung einer Untervermietung lediglich das Recht auf außerordentliche Kündigung gegeben.

 

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