Recht + Steuern Vermieterin aus der Wohnung getragen: Kündigung nicht rechtens

Außenaufnahme des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe

Außenaufnahme des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe© dpa

Darf ein Mieter seine Vermieterin im Streit aus der Wohnung tragen? Einer Hausbesitzerin war genau das passiert - und sie kündigte daraufhin den Mietvertrag fristlos. Zu recht? Darüber hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden.

Ein Mieter, der seine Vermieterin aus dem Haus getragen hat, darf in seinen vier Wänden wohnen bleiben. Eine von der Vermieterin ausgesprochene Kündigung sei nicht rechtens, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch.

Der Mieter habe mit seinem Verhalten zwar die Grenzen erlaubter Notwehr leicht überschritten, hieß es. Für die Hauseigentümerin sei das weitere Mietverhältnis aber trotzdem zumutbar.

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Das Urteil stärkt die Rechte von Mietern gegen allzu neugierige Vermieter: Im konkreten Fall hatte sich die Hauseigentümerin im August 2012 im Haus ihres Mieters bei Koblenz installierte Rauchmelder angesehen. Das war vorher so vereinbart worden. Bei dieser Gelegenheit wollte die Frau aber auch das ganze Haus inspizieren. Ihr Mieter war dagegen, es kam zum Streit.

Vermieterin wollte das Haus nicht verlassen

Die Vermieterin verließ das Haus trotz Aufforderung nicht. Als sie im Hausflur Gegenstände von einem Fensterbrett herunter nahm, reichte es dem Mieter: Er umfasste die Frau und trug sie hinaus.

Die Hauseigentümerin kündigte das Mietverhältnis fristlos. Als der Mieter trotzdem nicht auszog, klagte sie auf Räumung. Während das Amtsgericht ihre Klage abwies, gab das Landgericht der Hauseigentümerin 2013 recht: Der Mieter habe sein „Hausrecht“ überstrapaziert, hieß es. Er hätte erst mit einer Anzeige drohen müssen und die Vermieterin dann hinausdrängen können. So sei die Vermieterin gedemütigt worden, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar.

BGH: Hausbesitzerin hat sich nicht an Vereinbarung gehalten

Das sah der BGH anders: Die Vermieterin trage durch ihr vorangegangenes Verhalten zumindest eine Mitschuld an dem Vorfall, hieß es. Sie habe sich nicht an die Vereinbarung gehalten, die lediglich eine Besichtigung der Rauchmelder vorgesehen habe. Der Vorfall sei wohl als „eine unschöne Begebenheit im Mietverhältnis“ zu bewerten, sagte die Vorsitzende BGH-Richterin Karin Milger dazu.

Der Mieterbund äußerte sich positiv zu dem Urteil: „Ein Vermieter muss das Hausrecht seines Mieters in der vermieteten Wohnung respektieren“, sagte Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten. Er könne in der vermieteten Wohnung nicht machen, was er wolle.

 

Hausrecht: Mieter dürfen entscheiden

Wer eine Wohnung mietet, hat dort das Hausrecht – und kann entscheiden, wer die Räume betreten darf und wer nicht. Auch ein Vermieter darf ohne die Erlaubnis oder das Wissen eines Mieters nicht in die Wohnung. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) betreffen die Regelungen auch Hausmeister und Verwalter. Notfalls darf der Mieter Dritte mit Gewalt daran hindern, Räume zu betreten.

Das Landgericht Nürnberg-Fürth entschied zum Beispiel 1995 zugunsten eines Ladenbesitzers, der einen ehemaligen Geschäftsfreund gepackt und aus dem Laden geschoben hatte. Davor hatte er den ungebetenen Gast mehrfach vergeblich aufgefordert, das Haus zu verlassen.

Verstöße gegen das Hausrecht gelten als Hausfriedensbruch. So heißt es in Paragraf 123 des Strafgesetzbuches: „Wer in die Wohnung (…) eines anderen (…) widerrechtlich eindringt, oder wer, wenn er ohne Befugnis darin verweilt, auf die Aufforderung des Berechtigten sich nicht entfernt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder mit Geldstrafe bestraft.“

Wegen des Hausrechts dürfen Vermieter den Mietern keine Vorschriften über den Empfang von Besuchern machen. Allerdings gibt es Ausnahmen. So urteilte das Amtsgericht Köln im Jahr 2004: „Ausnahmsweise kann der Vermieter bestimmten Personen das Betreten des Hauses verbieten, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die gemeinschaftlich zu benutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat.“ (AZ: 209 C 108/04)

 
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