Recht + Steuern Mietpreisbremse und weitere Kostendämpfer für Mieter

Altbauwohnungen in Berlin

Altbauwohnungen in Berlin© Tiberius Gracchus - Fotolia.com

In beliebten Vierteln vieler Großstädte werden bezahlbare Wohnungen rar. Die Politik will mit einer ganzen Palette schärferer Regeln gegensteuern und drastische Kostensprünge für Mieter abmildern - nicht nur mit der umstrittenen Mietpreisbremse. Minister Maas nimmt zusätzliche Instrumente in den Blick.

Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) will weitere gesetzliche Kostendämpfer für Millionen Mieter auf den Weg bringen. „Modernisierungskosten dürfen künftig nur noch bis zu zehn Prozent und längstens, bis der Vermieter seine Aufwendungen gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden“, sagte Maas der Deutschen Presse-Agentur. Bisher kann die jährliche Miete bis zu elf Prozent der entstandenen Kosten erhöht werden – ohne zeitliche Grenze. Dafür ist ein eigenes Gesetzespaket geplant, das auch eine Reform der Mietspiegel umfassen soll. Mit Blick auf die Beratungen in der schwarz-roten Koalition begrüßte die Union Kompromisssignale des Ministers für mehr Ausnahmen bei der vorgesehenen Mietpreisbremse.

„Wir wollen ein genaueres Bild über die Entwicklung der Mieten bekommen“, sagte Maas. „Deswegen wollen wir die Kriterien für die Berechnung der Mietspiegel überarbeiten.“ Dabei gehe es etwa darum, aus welchem Zeitraum Daten einfließen sollen. Die Übersichten dienen zur Berechnung ortsüblicher Vergleichsmieten, die als Orientierung bei neuen Mietverträgen herangezogen werden. Das Vergleichsniveau wird dabei derzeit aus Daten der vier zurückliegenden Jahre gebildet.

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Die Arbeiten an dem Gesetzespaket sollen voraussichtlich in der zweiten Jahreshälfte beginnen. Die Änderungen haben Union und SPD im Koalitionsvertrag vereinbart. Bei Modernisierungen geht es zum Beispiel um den Einbau von Mehrfachfenstern. Nachjustieren will Maas auch bei Regelungen zu Bauarbeiten, die die Energieeffizienz von Gebäuden verbessern. „Energetische Sanierungen sind absolut wünschenswert“, sagte er. „Aber: Sie dürfen nicht länger missbraucht werden, um Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen, damit diese Wohnungen dann teuer verkauft werden können.“

Neubauten könnten von der Mietpreisbremse ausgenommen werden

Von der Mietpreisbremse erwartet der Minister dämpfenden Einfluss auch auf die Mietspiegel. „Wenn wir keine Aufschläge um 30 oder 40 Prozent mehr haben, sondern nur noch um zehn Prozent, wird sich auch der Mietspiegel nicht mehr in der bisherigen Geschwindigkeit entwickeln.“ Die Bremse sieht vor, dass bei einem Mieterwechsel die neue Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen darf. In welchen Gebieten dies greift, sollen die Länder für fünf Jahre festlegen. Hohe Mietsteigerungen sind vor allem Universitäts- und Großstädten ein Problem. In Kraft treten soll die Bremse 2015.

Mögliche Änderungen der bisherigen Pläne stießen in der Koalition auf Zustimmung, nachdem aus der Union viel Kritik laut geworden war. „Der neue Ansatz von Minister Maas geht in die richtige Richtung“, sagte Unions-Fraktionsvize Thomas Strobl (CDU) der „Süddeutschen Zeitung“. Maas hatte der dpa gesagt: „Wir können darüber diskutieren, Neubauten von der Mietpreisbremse auszunehmen.“ Der ursprüngliche Entwurf sieht dies nur für Erstvermietungen neuer Wohnungen vor.

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen warb für eine Abkehr von dieser Vorgabe: „Sie hätte den Bau dringend notwendiger bezahlbarer Wohnungen verhindert.“ Dagegen kritisierte die Arbeiterwohlfahrt, es gebe keine stichhaltigen Argumente, Neubauten auch beim dritten oder vierten Mieterwechsel von der Bremse auszunehmen – „außer, Investoren in die Hände zu spielen“.

Was sind Mietspiegel?

Für mehr Transparenz auf lokalen Wohnungsmärkten gibt es nach Angaben des Bundesbauministeriums inzwischen in rund 500 deutschen Städten Mietspiegel. Vermieter und Mieter sollen mit diesen Datensammlungen erkennen, ob eine Wohnung verhältnismäßig teuer oder günstig ist. Die zentrale Information dafür ist die „ortsübliche Vergleichsmiete“. Diese bildet sich laut Bürgerlichem Gesetzbuch aus den vereinbarten Entgelten für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Lage und Beschaffenheit – und zwar für die zurückliegenden vier Jahre.

Warum sollen die Mietspiegel-Kriterien überarbeitet werden?

Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD vereinbart, dass sie die Vergleichsmiete auf eine breitere Basis stellen und „realitätsnäher“ darstellen wollen. Tatsächlich stehen die komplizierten Berechnungen schon seit längerem in der Kritik. „Bisher zieht jede Gemeinde völlig unterschiedliche Kriterien für ihre Mietspiegel heran“, bemängelt der Deutsche Anwaltverein. Unbestimmte Begriffe wie „umfassende Modernisierung“ oder „neu erstellte Wohnungen“ sollten deswegen mit Mindestvoraussetzungen definiert werden. Auch für die Politik ist dies als Messlatte für Eingriffe wie die Mietpreisbremse wichtig.

Was soll bei Mietspiegeln geändert werden?

„Wir wollen ein genaueres Bild über die Entwicklung der Mieten bekommen“, sagt Maas. Überprüft werden soll zum Beispiel, aus welchem Zeitraum Daten in Mietspiegel einfließen sollen. Konkreter wurde der Minister vorerst nicht. Der Mieterbund hat gefordert, mindestens die Vertragsabschlüsse der vergangenen zehn Jahre einzubeziehen. Der Wirtschaftsrat der CDU warnt aber vor einem Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete. „Eine Mietpreisbremse hoch zwei durch die Hintertür darf es nicht geben.“ Der Eigentümerverband Haus & Grund befürchtet, eine derartige Ausdehnung würde die Mieten faktisch einfrieren.

Was soll sich bei Modernisierungskosten ändern?

Stärker eindämmen will der Justizminister auch Kosten, die bei einer Wohnungsmodernisierung umgelegt werden können, also etwa beim Einbau von Doppelglasfenstern. Bisher kann der Vermieter die jährliche Miete um elf Prozent der entstandenen Kosten anheben. Künftig sollen noch zehn Prozent möglich sein. Und auch nicht mehr unbegrenzt, sondern so lange, bis die Ausgaben eingespielt sind. Was der Mieterbund als Verbesserung sieht, kritisiert der Verband Haus & Grund. Der Großteil der Kosten bleibe ohnehin beim Vermieter. Auf die Miete umzulegen sei der Anteil der Modernisierung – also nur die zweite Fensterscheibe.

Was soll bei der Mietpreisbremse nachjustiert werden?

Nach Kritik aus der Union ist Maas offen für einige Änderungen an der geplanten Preisbremse. Demnach darf in angespannten Märkten die neue Miete bei Mieterwechseln maximal zehn Prozent über das ortsübliche Niveau angehoben werden. „Wir können darüber diskutieren, Neubauten auszunehmen“, sagte der Minister. Ursprünglich war daran nur bei Erst-Vermietungen neu gebauter Wohnungen gedacht. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen sieht nun einen „Sieg der Vernunft“, um den Bau anzukurbeln. Grünen-Chefin Simone Peter warnte dagegen, die Mietpreisbremse werde „durch immer neue Ausnahmen durchlöchert, bis fast nichts mehr davon übrig bleibt.“

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