Worum geht es in Karlsruhe?
Eine Gemeinschaft von mehreren Wohnungseigentümern streitet um die Sanierungskosten: Der Klägerin gehört die Kellerwohnung, die beiden Beklagten sind Eigentümer der Wohnung im Erdgeschoss sowie unterm Dach. Die Kellerwohnung ist feucht und mittlerweile unbewohnbar. Die Klägerin wollte sie daher sanieren lassen. Als die anderen nicht mitziehen wollten, zog sie vor Gericht.
Wie ist die Rechtslage?
Bei derartigen sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaften gilt normalerweise der Grundsatz: „Mitgehangen-mitgefangen“. Das heißt, wer eine Wohnung in einem Haus besitzt, muss die Sanierung der Teile, die allen Eigentümern zusammen gehören wie etwa Dach, Fenster, Außenwände akzeptieren und mitbezahlen.
Wie hat der BGH jetzt entschieden?
Er hat den bisher geltenden Grundsatz bestätigt: Wohnungseigentümer müssen demnach die Sanierungen für diejenigen Teile am Gebäude zusammen zahlen, die ihnen auch gemeinsam gehören: Das sind unter anderem die Außenwände des Hauses, das Treppenhaus und das Dach. Dazu gehört auch eine Kellerwohnung, wenn wie hier die Außenwände verfaulen.
Nicht ganz so dringende Maßnahmen dürfen dem BGH zufolge zwar schon mal aufgeschoben werden, etwa weil gerade das Geld fehlt. Aber Schluss ist bei „zwingend erforderlichen Sanierungen“ wie etwa bei Schimmelbefall, Feuchtigkeit in den Wänden oder beim gefürchteten Hausschwamm. Hier müssen die Eigentümer unverzüglich handeln und finanziell ohne Ausnahme zusammen halten. Es ist egal, ob einer zu arm oder zu alt ist oder meint, von der Renovierung gar nicht zu profitieren.
Und wenn sich die anderen Eigentümer wie hier weigern?
Dann können sie sich schadenersatzpflichtig machen, entschied der BGH außerdem. Wer also eine notwendige Sanierung verhindert, muss dem Geschädigten die dadurch entstehenden Zusatzkosten zahlen. Auch im vorliegenden Fall sehen die BGH-Richter die anderen Eigentümer in der Pflicht.
Und wenn man sich die Sanierung wirklich nicht leisten kann?
Dann hat man dem BGH zufolge Pech gehabt. „Eine Eigentumswohnung muss man sich leisten können“, sagte Stresemann dazu. Auch wenn das hart klinge. Denn die anderen Eigentümer hätten ein Recht darauf, das Gebäude instand zu halten.
Wen betrifft das Urteil?
Es betrifft all diejenigen, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Dabei ist gleich, ob sie selber darin wohnen oder vermietet haben. 2011 gab es in Deutschland nach Angaben von Haus & Grund knapp neun Millionen derartige „Wohneinheiten“, das sind 22,1 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.
Wie hatten die Vorinstanzen entschieden?
Das Amtsgericht Andernach hatte in erster Instanz entschieden, dass die anderen Eigentümer die Kosten mittragen und die erforderliche Summe dafür bereitstellen müssen. Ohne Renovierung könnte sich der Schaden im Keller weiter ausbreiten und zu einem Wertverlust des gesamten Hauses führen. Das Landgericht Koblenz hob diese Entscheidung 2013 in zweiter Instanz aber auf.
Wie begründete das Landgericht Koblenz das?
Die Richter sahen hier ausnahmsweise die „Opfergrenze“ überschritten: Die Beklagten seien betagt und finanzschwach. Es würde sie wirtschaftlich daher schwer belasten, die Sanierung mitzahlen zu müssen. Das Gebäude muss den Richtern zufolge zwar schon im Wert erhalten werden. Doch dieser Grund wiegt in diesem Fall ihrer Ansicht nach nicht so schwer. Denn derzeit wolle keiner in dem Haus seine Wohnung verkaufen. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der Sache hatte das Landgericht den Fall aber an den BGH verwiesen.
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