Recht + Steuern Sparen mit vermieteten Immobilien

  • Aus dem Magazin
Mit den richtigen Tipps lassen sich viele Steuern sparen.

Mit den richtigen Tipps lassen sich viele Steuern sparen.© Isabell Klett

Ein Urteil des Bundesfinanzhofs sorgt dafür, dass Eigentümer von Wohn- und Geschäftsgebäuden jetzt mehr Vorsteuer zurückverlangen können. Unser Steuer-Tipp des Monats.

Gute Nachricht für Eigentümer von gemischt genutzten Gebäuden, also von Häusern mit Geschäftsräumen und Wohnungen: Sie können jetzt mehr Umsatzsteuer, die sie beim Bau eines Hauses zahlen müssen, vom Finanzamt als Vorsteuer zurückverlangen. Und zwar dann, wenn die Geschäftsräume und Wohnungen unterschiedlich ausgestattet sind. So hat es unlängst der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: V R 1/10) entschieden.

Bekanntlich bekommen Hauseigentümer Umsatzsteuer (Vorsteuer) aus den Bau- oder Herstellungskosten nur erstattet, wenn sie für die Mieten Umsatzsteuer berechnen und abführen. Das dürfen sie jedoch nur bei Geschäftsräumen (etwa Büros oder Läden); Mietwohnungen sind stets umsatzsteuerfrei. Deshalb gibt es nur die Vorsteuerbeträge zurück, die auf die Herstellungskosten für Geschäftsräume entfallen.

Das Problem: Die Steuerbeträge lassen sich nicht auf den Cent genau auf Geschäfts- und Wohnräume aufteilen. Daher sieht das Gesetz seit 2005 allein eine Aufschlüsselung der Vorsteuern im Verhältnis zu den jeweiligen Nutzflächen vor. Ab sofort, so befanden die BFH-Richter, darf man jetzt aber auch wieder das Verhältnis der umsatzsteuerpflichtigen Mieten zu den Gesamtmieten des Hauses zugrunde legen – wenn es in der Ausstattung zu erheblichen Unterschieden kommt. Das betrifft zum Beispiel die Höhe der Räume, die Dicke von Wänden und Decken sowie die Innenausstattung. Das bedeutet mehr Vorsteuerabzug, denn die Mieten für Büros oder Läden sind regelmäßig höher als für Wohnungen. Davon profitieren können Investoren, die gerade bauen, ebenso wie Eigentümer, die gegen die gesetzliche Aufteilungsregel Einspruch eingelegt haben.

Beispielrechnung:

Ein Investor baut ein Haus für 3,5 Millionen Euro plus 665 000 Euro Umsatzsteuer. Die Läden im Erdgeschoss sind umsatzsteuerpflichtig vermietet, die Wohnungen umsatzsteuerfrei. Nach den Nutzflächen gerechnet, entfallen auf das Erdgeschoss 52 Prozent, nach Mieteinnahmen sind es 74 Prozent. Die Rechnung zeigt, wie viel Umsatzsteuer der Investor als Vorsteuer abziehen kann, wenn er statt von den Nutzflächen von den Mieten ausgehen kann:

Vorsteuerabzug nach Flächen
Flächenanteil Läden 52 %
Vorsteuer 665.000 Euro
Davon abziehbar (52 %) 345.800 Euro
Rest 319.200 Euro
Vorsteuerabzug nach Mieten
Mieten Läden 74 %
Vorsteuer 665.000 Euro
Davon abziehbar (74 %) 492.100 Euro
Rest 172.900 Euro
Gespart 146.300 Euro

 

Steuerberater Stefan Heinrichshofen

Stefan Heinrichshofen ist Rechtsanwalt und Steuerberater bei Peters, Schönberger & Partner in München.
 
 
 

 
 
 

impulse-Magazin Februar 2015Aus der Februar-Ausgabe von impulse – erhältlich am Kiosk oder in unserem Onlineshop.

Abonnenten erhalten die neueste Ausgabe jeden Monat frisch nach Hause geliefert. Und über die impulse-App für iOS- und Android-Geräte können Sie die neuen Ausgaben bequem auf Tablet oder Smartphone lesen.

1 Kommentar
  • Nicole Basel 16. Februar 2015 15:32

    In einer früheren Version dieses Beitrags gab es leider einen Fehler: In der zweiten Rechnung stand statt 492.100 € fälschlicherweise 11.424 €. Wir bitten, diesen Fehler zu entschuldigen. Die impulse-Redaktion.

Hinterlassen Sie einen Kommentar

(Kommentare werden von der Redaktion montags bis freitags von 10 bis 18 Uhr freigeschaltet)

Bitte beantworten Sie die Sicherheitsabfrage (Anti-Spam-Schutz): * Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.