Ausländische Mieteinnahmen Wie Sie mit Ihrem Ferienhaus Steuern sparen

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Bei Ferienhäusern schauen die Finanzbeamten genau hin. Mieteinnahmen müssen normalerweise dort versteuert werden, wo das Haus steht.

Bei Ferienhäusern schauen die Finanzbeamten genau hin. Mieteinnahmen müssen normalerweise dort versteuert werden, wo das Haus steht.© FrauG / photocase.de

Mit einem Ferienhaus im Ausland können Sie Steuern sparen - auch wenn Sie es teilweise selbst nutzen. Welche Ausgaben Sie von den Mieteinnahmen abziehen dürfen und wann der Fiskus genau hinschaut.

Eigentümer müssen Mieteinnahmen in der Regel vor Ort versteuern – unabhängig vom Hauptwohnsitz. Steht die Immobilie im Ausland, bleibt der deutsche Fiskus deshalb in der Regel außen vor und fordert keine Steuern. Seit 2009 greift auch kein „Progressionsvorbehalt“ mehr; ausländische Mieteinnahmen erhöhen also nicht mehr den Steuersatz fürs übrige Einkommen.

Eine Ausnahme gilt allerdings für Vermieter spanischer Immobilien: Sie müssen gemäß Doppelbesteuerungsabkommen erst in Spanien und dann noch mal in Deutschland Steuern zahlen. Die auf der Iberischen Halbinsel gezahlten 19 Prozent werden hier als Vorauszahlung abgezogen. Für den deutschen Fiskus bleibt meist ein ordentlicher Batzen übrig, weil der persönlichen Steuersatz greift.

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Steuern sparen durch Verluste mit dem Ferienhaus

Sei es in Deutschland, Spanien oder anderswo: Ausgaben wie Handwerkerkosten, Kreditzinsen, Gebäudeversicherungsbeiträge oder Abschreibungen auf den Kaufpreis dürfen Mieter in aller Regel von ihren Mieteinnahmen abziehen. Wird die Immobilie nur sporadisch vermietet, können dadurch hohe Verluste entstehen.

Allerdings werden Finanzbeamte hellhörig, wenn Vermieter Verluste geltend machen und steuermindernd von ihren übrigen Einkünften abziehen wollen. Sie prüfen dann, ob eine „Gewinnerzielungsabsicht“ besteht. Dafür spricht die Vermarktung der Immobilie durch einen professionellen Vermittler.

Was eine 30-Jahres-Prognose für die Steuer bringt

Ein weiteres wichtiges Indiz ist die Vermietungsdauer: Wer sein Ferienhaus nicht selbst nutzt, ist aus dem Schneider, wenn es an mindestens 75 Prozent der „ortsüblichen“ Vermietungstage belegt ist. Was ortsüblich ist, weiß der Tourismusverband oder das Landesamt für Statistik; die Zahlen schwanken von Region zu Region stark.

Wer nicht auf 75 Prozent kommt, muss im Rahmen einer Prognose die erwarteten Einnahmen und Ausgaben der nächsten 30 Jahre gegenüberstellen. Nur wenn am Ende ein positiver Saldo übrig bleibt, akzeptiert das Finanzamt den Verlust. Optimistische Kalkulierer sollten davon ausgehen, dass Beamte die Annahmen kritisch hinterfragen.

Werbungskosten bei teilweise selbst genutztem Ferienhaus geltend machen

Vermieter, die ihr Ferienhaus ab und zu selbst nutzen, müssen in jedem Fall eine 30-Jahres-Prognose erstellen. Außerdem dürfen sie Ausgaben nur anteilig als Werbungskosten absetzen. Entscheidend ist die Relation zwischen Vermietung und Selbstnutzung: Wer 40 Tage selbst vor Ort ist und an 40 Tagen vermietet, darf also nur 50 Prozent der Ausgaben geltend machen.

Wer nicht vermietet, darf logischerweise auch keine Ausgaben abziehen – außer bei Handwerkerrechnungen. In der Steuererklärung dürfen 20 Prozent des Lohnanteils, höchstens aber 1200 Euro pro Jahr, von der Steuerschuld abgezogen werden. Und der deutsche Fiskus akzeptiert sogar Ausgaben für Arbeiten an einem Ferienhaus in einem anderen EU-Land.

 

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