Recht + Steuern Kickende Jugendliche: BGH erschwert Mietminderungen bei Lärm

Die Miete mindern, weil Jugendliche vorm Haus Fußball spielen? Das dürfen Mieter nicht ohne Weiteres tun, hat der BGH entschieden.

Die Miete mindern, weil Jugendliche vorm Haus Fußball spielen? Das dürfen Mieter nicht ohne Weiteres tun, hat der BGH entschieden.© Smileus - Fotolia.com

Viele Menschen leiden unter Lärm. Häufig wird daher vor Gerichten um Lärm und Mietminderungen gestritten. Der BGH nutzte den Fall kickender Jugendlicher nun zu einem Grundsatzurteil.

Lärmgeplagte Mieter dürften es künftig wesentlich schwerer haben, wenn sie ihre Miete wegen des Krachs mindern wollen. Das ergibt sich aus einem vielschichtigen Grundsatzurteil, in dem der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch die Rechte von Vermietern und nicht zuletzt die von Kindern stärkte. (Az.: VIII ZR 197/14)

Der konkrete Fall

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Es ging um Jugendliche, die abends und am Wochenende auf einem Bolzplatz nahe der Erdgeschosswohnung der Hamburger Mieter lärmten. „Schüsse gegen den Metallzaun, Schreie, Rufe“, beschrieb Mieteranwalt Peter Wassermann am Mittwoch in Karlsruhe die Situation. Seine Mandanten hätten die Terrasse nicht mehr nutzen können. Dabei sei das doch ein „berechtigtes Wohlbedürfnis“.

Wassermann war gleich nach Beginn der Verhandlung am Mittwoch in die Defensive geraten. Denn die Vorsitzende Richtern Karin Milger machte keinen Hehl daraus, dass ihr Senat vom vorausgegangenen Urteil des Landgerichts Hamburg wenig hält.

Dieses hatte Mietminderungen unter anderem mit dem Argument gebilligt, bei Abschluss des Mietvertrages 1993 sei der Bau des Bolzplatzes 2010 und der daraus folgende Lärm nicht absehbar gewesen. Was zulasten des Vermieters ging. Viele Gerichte billigten mit diesem Argument in der Vergangenheit Mietminderungen wegen sogenannter „Umweltmängel“ wie etwa Baulärm.

Das Grundsatzurteil

Diese bisherige Vorgehensweise wischte der BGH am Mittwoch mit seiner Grundsatzentscheidung vom Tisch: „Der Mieter kann nicht erwarten, dass der Vermieter für den Fortbestand der Umweltbedingungen jahrelang geradesteht“, sagte die Richterin Milger in Karlsruhe.

Will heißen: Der BGH sieht in einem normalen Vertrag wie dem vorliegenden keine entsprechende „stillschweigende“ Übereinkunft von Mieter und Vermieter darüber, dass es um die Wohnung auch in Zukunft ruhig bleibt. Vielmehr verlangen die Bundesrichter „konkrete Anhaltspunkte“ für eine derartige Vereinbarung. Es sollte also in irgendeiner Form in den Papieren stehen.

„Lebensfremd“, heißt es dazu vom Deutschen Mieterbund (DMB), der das Urteil heftig kritisiert. „Künftig dürften Mietminderungen wegen Umweltmängeln nur noch im Einzelfall möglich sein“, sagte ein DMB-Sprecher. Der Eigentümerverband Haus & Grund meinte dagegen: „Diese Entscheidung entspricht dem üblichen Gerechtigkeitsempfinden.“

Denn weiter kommt es künftig darauf an, ob der Vermieter irgendeinen Einfluss auf den Lärm hat. In der Vergangenheit war dies eher unwichtig bei der Beurteilung von Mietminderungen. Das konnte zur Folge haben, dass Vermieter weniger Miete bekamen als ursprünglich vereinbart, wenn nebenan eine Großbaustelle aufmachte.

Ob Mieter und/oder Vermieter von der Stadt Hamburg verlangen können, den Lärm einzuschränken, etwa indem der Platz zu bestimmten Zeiten abgeschlossen wird, blieb auch nach der BGH-Verhandlung offen. Auch das wird das Landgericht in der Neuauflage wohl klären müssen.

Die Kinder

Außerdem stärkte der BGH das Recht von Kindern auf Krach. „Kinderlärm ist Musik“, sagte Richterin Milger und bezog sich dabei auf eine 2011 eingeführte Norm, wonach Lebensäußerungen von Kindern kein Lärm sind und akzeptiert werden müssen. Eingeführt worden war die Regel nach Prozessen um Kitas zwischen Anrainern und Stadtverwaltungen.

Der aufgestellte Grundsatz gilt auch für Mieter, hieß es nun. Kinderlärm ist folglich in der Regel auch kein Grund für Mietminderung. Jugendliche sind von der Privilegierung jedoch ausgeschlossen. Deshalb wird es beim Landgericht Hamburg auch darauf ankommen, wie alt die kickenden Jungs und Mädchen eigentlich sind.

 

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