Recht + Steuern Gericht kippt Berliner Mietspiegel

Altbauwohnungen in Berlin

Altbauwohnungen in Berlin© Tiberius Gracchus - Fotolia.com

Mietspiegel dienen in den meisten deutschen Städten als Richtschnur bei Mieterhöhungen. Nun hat ein Gericht das Berliner Zahlenwerk für unwirksam erklärt. Hat das Urteil auch in anderen Städten Konsequenzen?

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt am Montag gekippt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer am Montag mit. Demnach kann dieser Mietspiegel nicht wie gesetzlich vorgesehen als Richtschnur bei Mieterhöhungen angelegt werden. Nach dem Urteil genügt auch die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut nicht.

Das Gericht gab damit einer Vermieterin Recht, die die Miete erhöhen wollte. Die Betroffenen Mieter wehrten sich und bezogen sich auf das Zahlenwerk von 2013. Gegen das erstinstanzliche Urteil kann Berufung beim Landgericht eingelegt werden.

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Die Vermieterin wollte die Miete einer Altbauwohnung auf 7,19 Euro kalt pro Quadratmeter erhöhen und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Mieter wehrten sich und bezogen sich auf den Mietspiegel. Bei dessen Erstellung seien aber relevante, vergleichbare Mieten von 7 bis 11 Euro für große Altbauwohnungen zu Unrecht als Wucher eingestuft und nicht berücksichtigt worden – was die ortsübliche Vergleichsmiete in dem qualifizierten Mietspiegel senkte. Das Gericht bezog sich in seinem Urteil auf ein Sachverständigengutachten.

Mieter wehrten sich gegen eine Erhöhung auf 7,19 Euro pro Quadratmeter

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sprach von einer Einzelfallentscheidung, die sich nicht verallgemeinern lasse. „Wir gehen weiterhin davon aus, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt“, sagte Sprecher Martin Pallgen der „Berliner Zeitung“. Das Hamburger Institut F+B, das den Mietspiegel erstellt hat, schwieg zu dem Urteil. Dazu sei man durch den Vertrag mit dem Land Berlin verpflichtet, sagte Geschäftsführer Bernd Leutner.

Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes haben die Mietspiegel in Deutschland auch nach dem Urteil Bestand. „Ich gehe davon aus, dass beide Seiten – Mieter und Vermieter – sich weiterhin auf den Mietspiegel stützen werden“, sagte Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz am Dienstag. Nur wenige Vermieter könnten es sich leisten, Mieterhöhungen stattdessen mit Hilfe von Sachverständigengutachten vor Gericht durchzusetzen.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund rechnet mit keinen unmittelbaren Auswirkungen auf andere Städte. „Nur weil der Berliner Mietspiegel gekippt wurde, heißt das nicht, dass zum Beispiel auch der Mietspiegel in Hamburg nicht korrekt erstellt wurde“, sagt Gerold Happ, Rechtsanwalt und Geschäftsführer Immobilien- und Umweltrecht beim Verband. Selbst innerhalb Berlins sei denkbar, dass andere Amtsgerichte den Sachverhalt anders bewerten und den Mietspiegel als rechtmäßig einstufen würden.

Animiert durch das Urteil aus Berlin könnten künftig allerdings mehr Vermieter oder Mieter den Schritt vors Gericht wagen, um den Mietspiegel prüfen zu lassen. „Das ist der erste Dominostein, der gefallen ist“, sagt Kai Warnecke, der Hauptgeschäftsführer des Eigentümerverbands.

Wichtige Richtschnur für Mieterhöhungen

Mietspiegel dienen in den meisten deutschen Städten als Richtschnur bei Mieterhöhungen. Vermieter dürfen die Mieten grundsätzlich nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – und maximal um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen.

Sogenannte qualifizierte Mietspiegel müssen – wie im Streitfall vor dem Amtsgericht Berlin – nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Sie müssen alle zwei Jahre angepasst und alle vier Jahre neu erstellt werden.

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