Diverses Gewerblicher Grundstückshandel – jede Wohnung zählt

Werden mehrere miteinander verbundene Wohnungen derselben Etage verkauft, kann gewerbesteuerpflichtiger Grundstückshandel vorliegen. Darauf hat der Bundesfinanzhof in einer aktuellen Entscheidung hingewiesen. Einzelheiten lesen Sie hier.

Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Urteil die Grenze präzisiert, ab wann Grundstücksgeschäfte gewerbesteuerpflichtig sind. Demnach können verschiedene baulich miteinander verbundene Wohnungen derselben Etage steuerlich als mehrere Objekte angesehen werden, selbst wenn der Steuerpflichtige einige der Wohnungen zu einer Gewerbeimmobilie zusammenfasst (Aktenzeichen III 9/98). Es ist keineswegs zwingend, den Gesamtkomplex als ein Objekt zu qualifizieren.

Mit der Entscheidung sprachen die Richter ein Machtwort zum Dauerbrenner „Drei-Objekt-Grenze“. Mit der prüfen Finanzbeamte, ob Grundstücksverkäufe sich noch im Rahmen steuerfreier Vermögensverwaltung halten, oder ob bereits gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Gewerblichkeit ist nach dieser Regel anzunehmen, wenn ein Steuerpflichtiger innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – mindestens vier Objekte kauft und verkauft. Die Folge: Veräußerungsgewinne werden einkommen- und gewerbesteuerpflichtig.

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Im Streitfall hatte eine Eigentümerin ein Wohnhaus mit insgesamt 16 – auf einer Etage liegenden – Eigentumswohnungen gekauft. Drei beziehungsweise vier der Wohnungen verband sie im Anschluss an den Kauf zu zwei Arztpraxen. Kurz darauf verkaufte sie die beiden Arztpraxen und eine weitere Wohnung. Dazu hatte sie sich vertraglich verpflichtet. Sie ging davon aus, lediglich drei Objekte verkauft zu haben, was noch kein Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit sei.

Dieser Argumentation folgten die Richter nicht. Zwar seien grundsätzlich mehrere Wohneigentumsrechte desselben Eigentümers steuerlich als Einheit und damit als „ein Objekt“ anzusehen. Durch den Abschluss einzelner Kaufverträge mit der Verpflichtung, eigenständige Eigentumswohnungen zu bauen und zu übertragen, habe die Eigentümerin aber schon eine gewerbliche Tätigkeit entfaltet. Sie habe, bezogen auf die Arztpraxen, in Wirklichkeit insgesamt sieben Wohnungen verkauft. Wenn sie diese Wohneinheiten – nach Abschluss der Kaufverträge – zu zwei Arztpraxen verbinde, spiele das steuerlich keine Rolle. Das Finanzamt hatte auf den Veräußerungsgewinn der Eigentümerin also zu Recht Gewerbesteuer erhoben.

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