Diverses Händler wider Willen

Wer in Finanznot steckt und Immobilien abstoßen muss, kann dadurch schnell zum gewerblichen Grundstückshändler werden – mit teuren Folgen bei der Steuer.

Bei den Wilkes lief es nicht gut. Das Unternehmer-Ehepaar aus dem Rheinland – er Inhaber einer Installationsfirma, sie seine kaufmännische Angestellte – musste seit Jahren rückläufige Gewinne hinnehmen. Und dann machte auch noch die Bank Druck: Es müssten schleunigst einige Mietwohnungen aus dem Privatvermögen verkauft werden, um die Liquiditätsprobleme aus der Welt zu schaffen. Doch Heinz Wilke* lehnte ab. Die Immobilien seien für die spätere Altersversorgung gedacht.

Schließlich drohte das Kreditinstitut mit Zwangsvollstreckung. Und zwar für den gesamten Immobilienbesitz. Also veräußerten die Eheleute kurzerhand sechs Mietwohnungen, erzielten dabei einen Gewinn und waren den Ärger los. Dachten sie.

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Denn nun begann der Ärger mit dem Finanzamt. Das wollte Geld sehen. Die Immobiliendeals seien keine privaten Vermögensdispositionen – und damit auch nicht steuerfrei. Es handele sich vielmehr um steuerpflichtige Grundstücksgeschäfte. Die Wilkes wehrten sich: „Wir haben nicht verkauft, um Gewinne zu erzielen, sondern weil wir gezwungen wurden“, sagt Heinz Wilke. Und so argumentierten sie auch im Prozess. Dennoch zahlten sie am Ende drauf, dazu verurteilt vom Bundesfinanzhof (BFH, Az.: III R 101/06).

„Gewerblicher Grundstückshandel“ heißt die Steuerfalle, in der die Eheleute schließlich festsaßen. Passieren kann das jeder Unternehmerfamilie mit etwas größerem privatem Grundbesitz. Sobald sie das Vermögen aktiv managt und dabei auch günstige Verkaufsgelegenheiten nutzt, hat der Fiskus leichtes Spiel. Ob nämlich nur eine steuerfreie Vermögensverwaltung vorliegt oder ein steuerpflichtiger Immobilienhandel, ist nach den Gesetzen nicht klar und eindeutig zu beantworten. „Es kommt auf das Gesamtbild der Verhältnisse an. Das aber eröffnet den Finanzbeamten einen erheblichen Entscheidungsspielraum“, sagt Ingo Heuel von der Kanzlei Konlus in Bergisch Gladbach. Der Steueranwalt hatte die Eheleute Wilke zum BFH begleitet.

Damit private Immobilieninvestoren wenigstens ungefähr wissen, woran sie sind, hat das höchste Finanzgericht bereits vor Jahren eine Art Richtschnur entwickelt. Daran sollten sich Grundbesitzer orientieren, die Wertsteigerungen ihrer Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen mitnehmen wollen. Danach gilt: Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Bau oder Kauf höchstens drei Objekte verkauft, bleibt für das Finanzamt privater Vermögensverwalter, wird also kein gewerblicher Grundstückshändler. Er muss für Verkaufsgewinne freilich Einkommensteuer zahlen. Denn zwischen Kauf (oder Bau) und Verkauf der Immobilie liegen weniger als zehn Jahre – was das Ganze zu einem Spekulationsgeschäft macht.

Beweise reichen nicht

Überschreitet aber der private Investor die Drei-Objekte-Grenze, gilt er als Grundstückshändler. Und dann wird es erheblich teurer: Die Verkaufsgewinne kosten wiederum Einkommensteuer. Außerdem verliert er die Gebäudeabschreibungen und muss Gewerbesteuer berappen – eben wie ein Unternehmer (siehe „Teurer Deal“).

Allein die Drei-Objekte-Grenze bietet nur eine Orientierung. „Auch wer nur ein oder zwei Objekte veräußert, kann bei der Steuer plötzlich als Grundstückshändler dastehen“, warnt Ingo Heuel. Und zwar dann, wenn das Finanzamt eindeutige Anhaltspunkte dafür findet, dass ein schneller Verkauf von Anfang an geplant war.

Für die Wilkes schien das kein Problem zu sein. Als das Finanzamt die Steuer festsetzte, zogen die Eheleute siegesgewiss vor das Finanzgericht (FG) Köln: Mit Zeugenaussagen und anderen Beweismitteln konnten sie belegen, dass der Verkauf keineswegs planvoll und nur auf Druck der Gläubigerbank geschah. Vor dem FG Köln kamen sie damit noch in erster Instanz durch (Az.: 6 K 394/04). Doch das Finanzamt blieb stur und zog zum BFH. Dort handelte sich das Unternehmer-Ehepaar eine Niederlage ein – weil es objektiv binnen fünf Jahren und zwei Monaten sechs Eigentumswohnungen hergestellt und verkauft hatte. Für die BFH-Richter ein klarer Fall von Grundstückshandel. Welche Motive dabei eine Rolle gespielt haben, sei für die Steuer ohne Belang.

Wer wegen Finanzkrise und wirtschaftlicher Schwierigkeiten in eine ähnliche Lage gerät, sollte also nicht auf die Kulanz der Finanzbehörde bauen. Besser ist es, alle sonstigen Möglichkeiten für eine Überbrückungsfinanzierung auszuloten. Dazu gehört im äußersten Fall auch die Prüfung, ob es womöglich günstiger ist, eine Zwangsversteigerung der Immobilien in Kauf zu nehmen. „So lassen sich jedenfalls zusätzliche Steuerlasten garantiert vermeiden“, sagt Steueranwältin Susanne Thonemann von der Düsseldorfer Kanzlei Söffing & Partner.

Schadensbegrenzung möglich

Umsichtiges Handeln ist zudem in Unternehmerfamilien angesagt, die mit Blick auf die 2009er-Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits Immobilien an die nächste Generation weitergereicht haben. Zum Beispiel, wenn ein Unternehmer 2006 vier vermietete Eigentumswohnungen gekauft und davon eine ans Töchterchen weitergereicht hat. Wenn Vater und Kind die Immobilien 2010 zu Geld machen, rechnen die Finanzbeamten den Deal der Tochter dem Vater zu. Damit hat er innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft – und das Finanzamt kassiert ab.

Diese unschöne Folge lässt sich vermeiden. Im Beispiel heißt das: Veräußert die Tochter ihre Wohnung ein Jahr später, also erst nach Ablauf der Fünfjahresfrist des Vaters, geht die Finanzbehörde leer aus. Eltern, die sich bisher nicht abgesichert haben, sollten dies bei künftigen Schenkungen tun. „Dazu vereinbaren sie im Notarvertrag, dass die Kinder die geschenkten Immobilien nur mit Zustimmung der Eltern verkaufen dürfen. Ansonsten ist Schadensersatz fällig“, so der Rat von Susanne Thonemann.

Schadensbegrenzung möglich

Im Visier haben die Finanzämter überdies Familien, die für umfangreichen und wertvollen Immobilienbesitz eigens eine Vermögensverwaltungsgesellschaft installiert und die Kinder daran beteiligt haben. Ebenso Kapitalanleger, die in guten Zeiten in größerem Stil bei geschlossenen Immobilienfonds eingestiegen sind. In beiden Fällen bewahrt nur Geduld vor Extrasteuern. Denn wer seinen Anteil binnen fünf Jahren mit Gewinn verkauft, gilt als Grundstückshändler und zahlt dann sowohl Einkommen- als auch Gewerbesteuer. Vorausgesetzt, man ist zu mehr als zehn Prozent beteiligt oder der Verkaufspreis (Verkehrswert der Beteiligung) beträgt mindestens 250.000 Euro. Der Fiskus tut dann so, als habe man alle Objekte der Familiengesellschaft oder des Fonds abgestoßen.

Wer ungewollt Grundstückshändler wird, hat durchweg Grund, sich zu ärgern. In solch einer Situation hilft Schadensbegrenzung. Und die ist durchaus möglich. Denn als „Grundstückshändler“ kann man den Fiskus an Wertminderungen oder Verlusten beim übrigen Immobilienvermögen beteiligen. Als steuerliche Privatperson ist das nicht möglich.

In solchen Fällen sollte man gemeinsam mit dem Steuerberater prüfen, ob und welche Objekte man auf den derzeit niedrigen Marktwert abschreiben kann. Oder welche Verlustbringer man sogar abstoßen sollte. In beiden Fällen lässt sich so der Gewinn drücken, den man erwirtschaftet hat – als angeblicher Grundstückshändler.

Teurer Deal

Ein Unternehmer verkauft aus seinem Privatvermögen vier Eigentumswohnungen mit insgesamt 250.000 Euro Gewinn. Die bisherigen Abschreibungen betragen 100.000 Euro. Das vereinfachte Beispiel zeigt, wie viel Steuern er zahlen muss, wenn der Deal Privatsache bleibt – und wenn das Finanzamt daraus einen gewerblichen Grundstückshandel konstruieren kann:

Privatverkauf
Zu versteuern 250.000
Steuer (bei 40 %) 100.000
Grundstückshandel
Gewinn 250.000
Abschreibungen 100.000
Zu versteuern 350.000
Steuer (bei 50 %)* 175.000
Mehr gezahlt 75.000

Angaben in Euro; * inklusive Gewerbesteuer

Aus dem Magazin
Dieser Beitrag stammt aus der impulse-Ausgabe 08/2010.

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