Diverses Immobilie mit Steuerkick

Mit Mietverlusten im Ausland Steuern in Deutschland senken. Wie private Investoren jetzt von einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs profitieren.

Der Streit mit dem Finanzamt hat sich gelohnt. Rund 20.000 Euro Einkommensteuer bekommt ein deutsch-französisches Ehepaar zurück, das mit einem Haus in Frankreich viele Jahre rote Zahlen verbuchte. Fast 20 Jahre mussten die Eheleute kämpfen. Durch alle Instanzen. Jetzt gab ihnen der Europäische Gerichtshof Recht: Die Finanzbehörden müssen Verluste durch Vermietung oder Verpachtung von Häusern oder Wohnungen im Ausland bei der Steuer in Deutschland berücksichtigen (Aktenzeichen C-152/03).

Rote Zahlen bringen Geld

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Davon profitieren alle privaten Investoren mit Immobilien im EU-Ausland. Zum Beispiel Büros oder Mietshäusern in den größeren Städten der Nachbarländer. Oder Ferienwohnungen in den klassischen Urlaubsregionen. Sind die Mieteinnahmen nied­riger als die Kosten, zahlt sich das für die Anleger jetzt bei der Steuer aus. Zwar können sie die Verluste aus dem Ausland nicht direkt mit Einkünften in Deutschland Steuer sparend verrechnen.

Aber die roten Zahlen sorgen dafür, dass für das steuerpflichtige Einkommen in Deutschland niedrigere Steuersätze gelten als sonst üblich. Progressionsvorbehalt heißt dieses Stück Steuertechnik, das jetzt gleichermaßen für Gewinne wie Verluste aus dem EU-Ausland gilt. „Das Urteil aus Luxemburg war überfällig“, kommentiert Klaus Eicker, Spezialist für internationales Steuerrecht bei der weltweit tätigen Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft Ernst & Young in München. „Es beseitigt ein Stück Ungleichbehandlung.“ impulse zeigt, welche Steuervorteile winken und wie man sie nutzen kann.

Bisher verdient der deutsche Fiskus
bei Auslandsimmobilien immer
mit. Dafür sorgen Vereinbarungen
zwischen Deutschland und den europäischen
Nachbarstaaten. In diesen
„Doppelbesteuerungsabkommen“ ist
geregelt, dass Mietgewinne und -verluste
in dem Land zu versteuern sind,
in dem die Immobilie liegt. Wer zum
Beispiel eine Ferienwohnung in der
Toskana besitzt und vermietet, muss
also die Gewinne mit dem italienischen
Fiskus teilen.

Dennoch kassiert
das deutsche Finanzamt mit. Dazu
addieren die Beamten die Gewinne
aus Italien mit den übrigen, allein hier
zu Lande steuerpflichtigen Einkünften.
Dadurch steigt der Steuersatz
(Progression). Zu versteuern ist aber
nur das Einkommen, das der Investor
in Deutschland erzielt. Aber eben mit
dem höheren Steuersatz, den das Finanzamt
fiktiv ermittelt hat (Progressionsvorbehalt).

Einspruch einlegen

Anders sieht es aus, wenn etwa derselbe
Anleger mit der Ferienimmobilie
rote Zahlen schreibt. Die kann er
meist mangels anderer italienischer
Einkünfte nicht sofort Steuer sparend
verrechnen, sondern nur für spätere
Jahre vortragen. Was aber macht der
deutsche Fiskus? Während er bei Gewinnen
die Hände aufhält, will er von
Verlusten bislang nichts wissen. Die
seien allein mit Gewinnen vor Ort
auszugleichen, so stehe es im Einkommensteuergesetz.

Damit ist nun Schluss. Durch das
Urteil des Europäischen Gerichtshofs
gilt das Prinzip des Progressionsvorbehalts
auch bei Verlusten. Das Finanzamt
muss also – rein rechnerisch – die Einkünfte in Deutschland um die Mietverluste aus dem Ausland mindern. Daraus ergibt sich dann ein
niedrigerer Steuersatz für die hier zu
Lande steuerpflichtigen Einkünfte.

Unternehmer oder Freiberufler,
die etwa mit Ferienwohnungen auf
keinen grünen Zweig kommen, machen
jetzt ihrem Steuerberater Dampf.
Auft rag an den Experten: Checken,
welche Steuerbescheide der Vorjahre
noch off en sind. Dann Einspruch wegen
Nichtberücksichtigung der Auslandsverluste
einlegen und eine neue
Steuerberechnung fordern.

Steuerjurist Eicker: „Geld zurück bekommen
alle, die in der Spitze weniger als 42
Prozent Einkommensteuer zahlen.“
Etwa Ehepaare mit steuerpflichtigen
Einkommen bis zu rund 104.000 Euro.
Wer darüber liegt, zahlt immer den
Spitzensteuersatz, kann also vom Progressionsvorbehalt
nicht profitieren.

Die neuen Spielregeln für Verluste
gelten EU-weit. Einzige Ausnahme ist
Spanien. Mietverluste dort dürfen
deutsche Investoren hier sogar direkt
Steuer sparend mit anderen Einkünften
verrechnen, etwa Firmengewinnen
oder Kapitalerträgen.

Ganz gleich, wie das Finanzamt
die Verluste zu berücksichtigen hat:
Ob es die roten Zahlen überhaupt akzeptieren
muss, richtet sich nach
deutschem Recht. Somit bekommen
Eigentümer von Ferienwohnungen
Verluste immer voll durch, wenn sie
Bungalow oder Apartment selbst
nicht nutzen. „Auch wenn die Immobilie
einige Monate im Jahr leer steht“,
erläutert der Hamburger Steuerberater
Werner Irrgang.

Wer das Apartment gelegentlich
selbst bewohnt, ist bei der Steuer
schlechter dran. Weil er nicht alle
Kosten geltend machen kann. Er muss
sie vielmehr im Verhältnis von Vermietung
und Selbstnutzung auft eilen.
Und dieser Maßstab gilt dann auch
für Leerstandszeiten. Außerdem: Fallen
dauernd Verluste an, will das Finanzamt
wissen, ob die Immobilie auf
Dauer Gewinn abwirft. Und zwar per
Prognose über 30 Jahre. Clevere Vermieter
kalkulieren die Einnahmen
einfach um zehn Prozent rauf, die
Kosten um den gleichen Prozentsatz
runter.

Reicht das nicht, bringen sie
eine Finanzspritze ins Spiel, das senkt
die Kreditzinsen. Dabei tüfteln sie so
lange, bis schließlich schwarze Zahlen
auf dem Papier stehen. Experte Irrgang:
„Da reichen ein paar Euro.“

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