Diverses Jetzt günstig Raum sichern

Verbesserter Mieterschutz, Leerstand und sinkende Preise machen’s möglich: Wer jetzt richtig verhandelt, kann viel Geld sparen.

Elisavet Siskou wollte keinen Streit, die Änderungsschneiderin wollte nur raus aus ihrem 25-Quadratmeter-Laden in Düsseldorf-Bilk. Doch der Vermieter bestand auf Renovierung. „Reine Schikane“, sagt sie, „er wollte danach sowieso alles umbauen.“ Der Immobilienmann glaubte den Vertrag auf seiner Seite. Dort stand: Schönheitsreparaturen alle fünf Jahre. Die waren um. Pech für Siskou. Oder?

Ihr Anwalt riet der Schneiderin, es darauf ankommen zu lassen. „Der Bundesgerichtshof hatte Klauseln mit festen Renovierungsintervallen längst gekippt“, sagt Mietrechtler Frank Schuppenhausen von der Kanzlei Szary, Breuer, Westerath & Partner, „allerdings nur für Wohnungsmieter.“ Siskou war Gewerbemieterin.

Anzeige

Sie griff trotzdem nicht zu Pinsel und Farbe, sondern ließ sich auf das gewagte Spiel ein.

Ihr Vermieter zog vor Gericht – und verlor. Der BGH entschied, dass eine Renovierungspflicht in festen Zeitabständen, unabhängig von der tatsächlichen Abnutzung, den Mieter unangemessen benachteilige – egal, ob es sich um einen Gewerbe- oder einen Wohnraummieter handelt (Az.: XII ZR 84/06).

So klein Elisavet Siskous Geschäft sein mag, so groß sind die Folgen des Urteils, das sie erstritten hat. Es verbessert den Mieterschutz für alle Gewerberäume, ob Handel oder Büro, und steht für einen Trend: Der Mieterschutz greift vom Wohnraum auf Gewerbeflächen über. Er gilt für jeden, den Laden an der Ecke, die Kanzlei, die Handelsketten. Was nicht heißt, dass Gewerbemieter sehenden Auges alles unterschreiben sollten. Einige kritische Vertragspunkte bleiben, die bei Bedarf verhandelt werden müssen.

Dabei hilft die aktuelle Marktsituation (siehe Grafik auf Seite 123). „Mehr Leerstand und sinkende Mieten, das kennzeichnet die Marktentwicklung seit 2008“, sagt Oliver Horstmann, Makler bei Engel & Völkers Commercial in Hamburg. Konsumzurückhaltung und Pleitewelle haben ein neues Kostenbewusstsein entstehen lassen: Firmen ziehen um, in kleinere Immobilien. Spart auch Geld.

Allerdings gibt es nach Objekt und Standort große Unterschiede. In den Shoppingmeilen von teuren Städten wie München oder Düsseldorf hat die Entwicklung nur den Preisanstieg gestoppt, in Mainz sind die Ladenmieten in zwei Jahren um zehn Prozent gesunken. Generell, so Horstmann, gilt aber: „Die Verhandlungspositionen haben sich ganz klar zugunsten der Mieter verschoben. Und das nutzen sie. Auch die kleinen.“

Allerdings warnt Siskous Anwalt Schuppenhausen davor, jetzt vor der Unterschrift jedes Vertragsdetail zu diskutieren. Denn „in diesem Fall hätte Frau Siskou die Renovierung zahlen müssen“. Was zunächst paradox klingt, hat einen rechtlichen Hintergrund: Der neue Mieterschutz setzt beim Kleingedruckten an, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Da werden Klauseln unwirksam, die unklar sind oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Neu ist, dass die Gerichte auf AGB im Firmengeschäft zunehmend dieselben strengen Maßstäbe anwenden wie im Verbrauchergeschäft. Und: Eine AGB-Klausel ist nur so lange eine AGB-Klausel, wie sie von einer Seite vorgesetzt und von der anderen geschluckt wird. Jede ernsthafte Diskussion aber veredelt sie zu einer individuell ausgehandelten Vertragsbestimmung, selbst wenn sie unverändert bleibt. Und dann ist die AGB-Kontrolle zugunsten des Mieters perdu.

Gute Klauseln, schlechte Klauseln
Vom Umgang mit Gewerbemietverträgen: was schriftlich festgehalten werden sollte – und was besser nicht
Mietsteigerung Häufig ist in Verträgen die Miete an den Lebenshaltungsindex gekoppelt. Das ist zulässig, wenn der Vertrag mindestens zehn Jahre läuft. Vorsicht: Die Miete sollte nicht automatisch, sondern nur nach Ankündigung steigen. Auch eine Deckelung der Steigerung oder ein Sonderkündigungsrecht bei Erreichen eines Limits sind verhandelnswert.
Instandhaltung Die Kosten können dem Mieter auferlegt werden, sogar ohne Limit in Bereichen, in denen er die Abnutzung verursacht. Gefährliche Klauseln, sorgfältig prüfen!
Betriebskosten Bei Gewerbemiete gibt es keine Beschränkung für die Übertragung von Nebenkosten. Deshalb vor Unterschrift die Belastungen und später jede Abrechnung genau prüfen.
Betriebspflicht Vor allem in Einkaufszentren diktieren die Vermieter Mindestöffnungszeiten. Bei Verstoß droht eine Vertragsstrafe. Die Klauseln sind wirksam, also: wegverhandeln oder entschärfen.
Notausstieg 1 Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen schriftlich gemacht werden, sonst kann jede Seite mit Sechs-Monats-Frist kündigen. Gilt schon, wenn nur ein wichtiger Punkt vergessen wurde.
Notausstieg 2 Für die Untervermietung ist die Erlaubnis des Vermieters nötig. Aber: Der Mieter hat ein Extrakündigungsrecht, wenn der Vermieter ohne wichtige Gründe ablehnt. Gilt nicht, wenn Untervermietung laut Vertrag ausgeschlossen ist.

Mehr Schutz, aber kein Freibrief

„Wer eine eindeutig unwirksame Klausel im Vertrag entdeckt, sollte sie einfach durchwinken“, rät der Wiesbadener Anwalt Walter Fallak. Dann kann er später auf ihre Unwirksamkeit pochen. Eine unwirksame Klausel wird von den Gerichten nicht auf das zulässige Maß zurückgestutzt, sondern komplett aus dem Verkehr gezogen.

Am auffälligsten ist die Tendenz zu mehr Mieterschutz bei den Renovierungsklauseln. Hier hat der zuständige Senat des BGH einen ziemlichen Kahlschlag veranstaltet. Die Richter prüfen aber auch andere Klauseln zunehmend kritisch. So dürfen Vermieter das Minderungsrecht bei Mängeln, an denen sie keine Schuld haben, nicht mehr ausschließen (Az.: XII ZR 62/06). Ebenso unwirksam ist eine unbegrenzte Mieterpflicht zur Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen (Az.: XII ZR 158/01).

An anderer Stelle zeigte der BGH Verständnis. Ein Vertragspaket, an das der Metro-Konzern für ein Einkaufszentrum in Halle (Saale) gebunden war, lief in Karlsruhe glatt durch. Die Metro stand dort in der Pflicht, einen Lebensmitteldiscounter 15 Jahre lang ganzjährig zu vorgegebenen Zeiten geöffnet zu halten („Betriebspflicht“), durfte das Sortiment nicht eigenmächtig wechseln und genoss obendrein keinen vertraglichen Schutz vor Konkurrenz.

Nach ein paar Jahren standen 40 Prozent des Centers leer, die Bevölkerung in dem Viertel schrumpfte. Dafür hatten in der Nähe ein neuer Supermarkt und ein weiteres Einkaufszentrum eröffnet. Unschön. Die Metro versuchte erst gar nicht, aus dem Vertrag herauszukommen, sondern wollte vor Gericht nur das Recht erstreiten, den Laden leer stehen lassen zu dürfen. Das Paket sei wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Das fand der BGH nicht: Jede Klausel für sich sei in Ordnung, ebenso die Kombination von Betriebspflicht ohne Konkurrenzschutz. Schlechte Geschäfte sind Mieterrisiko (Az.: XII ZR 131/08). Der Laden blieb also offen.

Dass Vertragsklauseln sowieso nur ein Notbehelf sind, wenn ein Standort nicht läuft, weiß Christopher Schardt aus Erfahrung. Er leitet den Expansionsaußendienst Südwest beim Drogisten Rossmann und kümmert sich um Auswahl und Anmietung neuer Räume. Jeder Standort wird von ihm vorher einem Check unterzogen. Obendrein achtet er darauf, dass auch der spätere Mietvertrag noch genügend flexible Klauseln enthält.

So bindet sich Rossmann je nach Standort und Vermieter bis zu zehn Jahren fest, plus dreimal drei Jahre Verlängerungsoption. „In Ostdeutschland ist noch viel Bewegung in den Märkten, da versuche ich, ein Sonderkündigungsrecht nach fünf oder sieben Jahren auszuhandeln, wenn die Mieterstruktur am Standort eher schwach ist“, sagt Schardt An normalen Standorten würde er eine Betriebspflicht nie unterschreiben, aber „in Einkaufszentren von Betreibern wie ECE oder MFI führt kein Weg daran vorbei“. Dafür versucht Schardt dort, eine Leerstandsklausel durchzudrücken. Die sieht eine Mietsenkung vor, wenn ein Teil der Verkaufsfläche in dem Einkaufszentrum (etwa 20 Prozent) über einen längeren Zeitraum (also sechs Monate) leer steht.

Natürlich wäre es für Rossmann praktisch, überall mit denselben Verträgen zu arbeiten, aber Schardt weiß, so funktioniert das Geschäft nicht. Es verlangt die Bereitschaft, für jeden neuen Standort eine neue Lösung auszuhandeln. So beobachtet er bei Vermietern die Tendenz, zwölf oder 15 Jahre Laufzeit zu verlangen, „um sich wegen der restriktiven Kreditvergabe die Finanzierung zu erleichtern“. Bei guten Standorten schluckt er die Kröte. „Dafür erwarten wir Entgegenkommen an anderen Punkten“, etwa bei den Kosten für die Klimatechnik, bei Betriebskosten oder Instandhaltung.

Verhandeln und Nachrechnen lohnen

Und die Miethöhe? Das, was am Monatsersten zählt? Da bewegt sich trotz der Marktentwicklung häufig nichts nach unten, weiß Makler Horstmann, „weil davon die Bewertung der Objekte abhängt“. Manche Vermieter versuchten, das durch Angebote wie Mietfreiheit für drei oder auch sechs Monate auszugleichen. Was aber bei allen Verlockungen niemals übersehen werden darf: die Instandhaltungs- und Betriebskosten, die in Einkaufszentren 30 Prozent und im Extremfall bis zur Hälfte der Gesamtkosten ausmachen können.

Anwalt Schuppenhausen warnt, sich bei der Kalkulation nur auf die vertragliche Vorauszahlung zu verlassen. „Wenn sich später zeigt, dass diese Kosten viel zu niedrig angesetzt waren, ist nichts zu machen.“ Besser sei es, sich schriftlich die bisherige Höhe bescheinigen oder Abrechnungen von vergleichbaren Objekten vorlegen zu lassen.

Die Krise hat die Mieter auch hier kritischer gemacht, beobachtet Volker Holl, Anwalt bei Dewey & LeBoeuf. „Früher hat der Gewerbemieter die Abrechnung bekommen und gezahlt, fertig.“ Heute schaue er genauer hin, und siehe da: Manche Posten in der Abrechnung könnten laut Vertrag gar nicht umgelegt werden. „Wir haben mehrere Mieter in einem Bürogebäude vertreten. Die meisten Abrechnungen waren fehlerhaft, da ging es teilweise um Rückzahlungsbeträge von weit über 50.000 Euro pro Jahr.“ Er empfiehlt Mietern, ihre Nebenkosten mit Zahlen wie denen im Oscar-Report von Jones Lang LaSalle zu vergleichen. „Das gibt einen Anhaltspunkt, ob sie im Standardbereich liegen – oder ob sie zu hoch sind.“ Sei das der Fall, lohne es weiterzubohren.

Von diesen Entwicklungen profitieren nicht nur Großmieter. Auch Kleinunternehmerin Siskou sparte nach dem Ärger mit ihrem alten Vermieter. Heute näht sie zwei Häuser weiter, in einem Raum, der mehr als doppelt so groß ist – und im Monat 70 Euro weniger kostet.

Guter Standort? Aber sicher
Damit das Umfeld nicht das Geschäft verdirbt, sollten diese Punkte frühzeitig geklärt und vertraglich geregelt werden
Mieterstruktur Weder Spitzenmieten noch blumige Versprechungen im Exposé wie „angenehme Atmosphäre“ oder „einmaliges Ambiente“ garantieren ein hohes Niveau von Mitmietern und Besuchern, das besonders für Unternehmen mit Publikumsverkehr wichtig ist. Eine verbindliche vertragliche Absicherung ist schwierig, aber möglich, wenn sie präzise gefasst ist.
Konkurrenzschutz Kein Vermieter will seinem Mieter das Geschäft vermiesen, indem er ihm einen Mitbewerber vor die Nase setzt. Dennoch sollte dieser Punkt geregelt werden, um Konflikte zu vermeiden. Der Vertrag sollte definieren, was etwa bei Überschneidungen im Randsortiment gilt, und eine Schutzzone mit einem bestimmten Radius festlegen. Das schützt nicht vor Mitbewerbern in Objekten anderer Vermieter.
Planungsrisiken Eine geänderte Verkehrsführung kann die Kundenströme umleiten, eine Großbaustelle das Geschäft stören. Erste Anlaufstelle für Informationen über solche Projekte ist die Gemeinde, zuständig für die lokale Bau- und Verkehrsplanung.
Nutzbarkeit Die Räume müssen den behördlichen Anforderungen etwa an Raumgröße oder Belüftung genügen. Dafür haftet der Vermieter, wenn der Vertrag den Nutzungszweck genau definiert, also etwa nicht nur „Gewerbe“, sondern „Gaststätte“. Doch die Haftung ist nur ein Notbehelf, deshalb vorher zusätzlich beim Amt absichern. Welche Nutzung zulässig ist, sagt der Bebauungsplan.
Aus dem Magazin
Dieser Beitrag stammt aus der impulse-Ausgabe 11/2010.

Abonnenten erhalten die neueste Ausgabe jeden Monat frisch nach Hause geliefert.

Hinterlassen Sie einen Kommentar

(Kommentare werden von der Redaktion montags bis freitags von 10 bis 18 Uhr freigeschaltet)

Bitte beantworten Sie die Sicherheitsabfrage (Anti-Spam-Schutz): *Captcha loading...