Diverses Miete runter!

Wer unter hoher Gewerbemiete ächzt, sollte mit dem Vermieter in der Krise bessere Konditionen aushandeln. Weigert er sich, lohnt sich meist ein Umzug.

Das böse K-Wort kannte Doris Andresen-Zöphel bis dahin nur aus Zeitung und Fernsehen: K wie Krise. Bis es sie Anfang des Jahres selbst mit voller Härte traf. Der selbstständigen Controllerin brach ein sicher geglaubter Auftrag weg. Für einen norddeutschen Logistiker sollte sie ein Controlling einrichten. Eine Aufgabe, die der Firma 10.000 Euro wert gewesen wäre. Doch dann setzte auch in der Logistikbranche der Totentanz ein. Alle Aufträge wurden auf Eis gelegt, auch der von Andresen-Zöphel.

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Der passende Raum
Schon bei der Auswahl des Büros sollten Mieter sorgfältig vorgehen. Die passende Immobilie ist ein zentraler Erfolgsfaktor. Tipps von Immobilienexpertin Sabine Schorn von Schorn-Consult in Köln.

Platzbedarf genau kalkulieren
Die benötigte Größe von Nebenräumen wie Archiven, Abstellräumen und Garderoben wird oft unterschätzt.

Raumeffizienz berechnen
Flächen, die nicht produktiv genutzt werden (zum Beispiel Flure und Sanitärräume), sollten einen möglichst geringen Anteil an der Gesamtfläche ausmachen.

Langfristig denken
Kann das Objekt je nach Bedarf problemlos mitwachsen und durch leicht abtrennbare Teilflächen verkleinert (oder untervermietet) werden? Vermieter lassen sich eher auf Raumverkleinerungen denn auf Mietsenkungen ein.

Technische Ausstattung checken
Entsprechen Verkabelung und Klimatisierung den Anforderungen des Unternehmers und seiner Branche?

Lage richtig einschätzen
Nicht die teuerste Lage ist die beste – sondern die, deren Image, Erreichbarkeit und Infrastruktur zu den Wünschen und Erwartungen der Kunden passt.

Seitdem wartet der unterschriftsreife Vertrag in der Schublade der Beraterin auf bessere Zeiten. Und die Controllerin tat das, was sie sonst eigentlich ihren Kunden rät – sie rechnete umgehend durch, „welche Konsequenzen es hätte, wenn aufgrund der Krise weitere Aufträge bei mir wegbrechen sollten“. Die Analyse ergab, dass die Miete ihr größter Kostenblock war. Sie arbeitete in einem repräsentativen 60-Quadratmeter-Büro, sah durch bodentiefe Fenster ins Grüne, und auch sonst war das Ambiente in dem Frank’schen Kontorhaus im Hamburger Stadtteil Volksdorf durchaus gediegen. Das hat natürlich seinen Preis. Und ebenfalls geeignete Flächen waren erheblich günstiger zu haben, fand Andresen-Zöphel heraus. „In der jetzigen Marktsituation war mein Büro der pure Luxus: zu groß, zu teuer, zu unflexibel.“ Vor allem die Staffelmiete war der Beraterin ein Dorn im Auge. „Ich wollte die Einstiegsmiete wiederhaben und schrieb dem Vermieter einen entsprechenden Brief.“ Doch der sagte Nein.

Allerorten nehmen Mieter und Vermieter derzeit Nachverhandlungen auf. Der Abschwung lässt viele Mieter sehr viel genauer auf die Kosten schauen. Die Eigentümer allerdings auch, hat Sabine Reimann, Partnerin in der Anwaltskanzlei Lovells, beobachtet. „Im ersten Anlauf reagieren viele Vermieter abweisend. Der Mieter muss hartnäckig bleiben und gute Argumente haben, wenn er erfolgreich seine Kosten senken will.“ Grundsätzlich gilt: Der einmal geschlossene Vertrag ist bindend, einen rechtlichen Anspruch auf eine solche „Vertragsänderung durch Nachtrag“ gibt es nicht. Aber die Chancen stehen gut, bei richtiger Strategie dennoch die Kosten zu drücken. Und wer derzeit einen komplett neuen Mietvertrag abschließt, sollte in der aktuellen Lage auf größtmögliche Flexibilität achten – um schnell reagieren zu können.

Lieber zurücknehmen als senken

Dauerhafte Mietminderungen sind in der Praxis allerdings schwer durchzusetzen. Die Vermieter brauchen das Geld, um damit die Finanzierung der Immobilien sicherzustellen. Sinken die Mieten, bekommen sie ein Problem mit dem Cashflow. „Zum anderen senkt eine Mietpreisreduktion auch den Wert der Immobilie für einen eventuellen Weiterverkauf“, sagt der Frankfurter Anwalt Marc Bohne von der Kanzlei Ashurst.

Der Wert des Gebäudes errechnet sich nämlich – stark vereinfacht – aus der Jahresmiete multipliziert mit dem sogenannten Mietwertfaktor. Beträgt der beispielsweise zwölf, entspricht eine Mietsenkung um 100.000 Euro im Jahr einem überschlägigen Wertverlust von rund 1,2 Millionen Euro. „Nur bei Immobilien, bei denen die Anschlussvermietung sehr problematisch ist, wird der Vermieter auf Preisreduzierungen eingehen“, sagt Anwalt Bohne. Sind die Räume gefragt, bietet es sich an, die Mietfläche zu verkleinern, dazu seien die Vermieter eher bereit, als die Miete zu senken.

Diese Erfahrung machte auch Andresen-Zöphel. Die Unternehmerin hatte in der Zwischenzeit ein unwiderstehlich günstiges Angebot erhalten inklusive Einzug zum nächsten Monatsersten. „Die Kosten-Nutzen-Analyse ergab, dass sich der Umzug schon nach drei Monaten amortisiert“, sagt die Volkswirtin. Doch ihr alter Vermieter blieb weiter hart – eine Mietsenkung kam für ihn nicht infrage. „Ich musste vorzeitig aus dem Vertrag herauskommen, wollte aber keine unangenehmen Diskussionen mit dem Vermieter führen.“ Die Lösung: Die Firmenchefin kündigte fristgerecht zum April 2010 und suchte parallel per Anzeige einen Nachmieter.

Jeder Mieterwechsel kostet Geld

Der Vermieter zeigte sich entgegenkommend und entließ die Unternehmerin aus dem Vertrag, nachdem der neue Mieter unterschrieben hatte. „Zwar kostet jeder Mieterwechsel Geld, zum Beispiel für die Renovierung, Umbauten und das Schreiben der Verträge“, sagt Andresen-Zöphels Vermieter Marc Schauenburg, geschäftsführender Gesellschafter der Frank-Gruppe in Hamburg. „In der Gesamtbetrachtung war diese Lösung für uns aber sinnvoll. So konnten wir das Objekt ohne Leerstand bis 2011 weitervermieten.“

Wer vor einem Umzug zurückschreckt, hat noch andere Möglichkeiten, die Kosten zu senken. Wenn bei der Miete nichts zu machen ist, lässt sich der Vermieter oft auf andere Lösungen ein: Erheblich leichter zu verhandeln sind etwa mietfreie Zeiten, Baukostenzuschüsse, kostenlose Stellplätze oder technische Umbauten, erklärt die Kölner Immobilienexpertin Sabine Schorn von Schorn-Consult. Manchen Mietern hilft auch ein kritischer Blick auf die gemieteten Räume. „Bei Mängeln kann man eine Mietminderung geltend machen und hat sogar ein fristloses Kündigungsrecht, wenn die Mängel nach einer angemessenen Frist nicht beseitigt sind“, sagt Anwältin Reimann. Trotzdem sollte der Tipp mit Vorsicht genossen werden. „Es bringt nichts, Mängel zu konstruieren, das kostet nur Geld.“ Und es vergiftet das Verhältnis zum Vermieter. Eine Dauerlösung ist die Mietminderung sowieso nicht. Sobald der Schaden behoben ist, wird die Miete wieder in voller Höhe fällig.

Doch was, wenn Unternehmer die Miete gar nicht mehr aufbringen können, der Vertrag aber noch Jahre läuft? „Einfach nicht zu zahlen ist keine gute Lösung, weil man dann eine fristlose Kündigung erhält“, sagt Reimann. Das bedeutet, dass der Unternehmer das Objekt sofort räumen muss, der Vermieter aber einen Schadensersatzanspruch für den Mietausfall über die gesamte Laufzeit hat. „Besser ist es, so früh wie möglich Kontakt zum Vermieter zu suchen und die Situation offen zu schildern“, erklärt die Düsseldorfer Anwältin. „Dabei sollte man glaubwürdige Zahlen vorlegen, um die Aussagen zu belegen.“ Außerdem empfehlenswert sind – wenn noch möglich – zusätzliche Sicherheiten, etwa durch Bürgschaften.

Keine Gnade bei der Pleite

Wahrscheinlicher als eine dauerhafte Lösung ist es, dass der Vermieter kurzfristiges Wohlwollen zeigt, etwa durch befristete Mietsenkung. „Wenn die Probleme nachvollziehbar sind und mit Zahlen belegt werden, kann man sich durchaus über eine Stundung der Miete unterhalten“, erklärt Immobilienverwalter Marc Schauenburg. Viele Vermieter verlangen aber, dass der Mieter niemandem etwas von dem Entgegenkommen erzählt und die Abmachung bei einem weiteren Zahlungsverzug hinfällig ist.

Verträge schließen in Krisenzeiten

Möglichst kurze feste Laufzeiten wählen
Mieter sollten Sonderkündigungsrechte oder Optionen für Teilflächen aushandeln. So bleiben sie flexibel, wenn sich die Unternehmensgröße ändert. Vermieter haben mehr Sicherheit, dass die vereinbarte Miete auch erwirtschaftet werden kann.

Sonderregelungen vereinbaren
Baukostenzuschüsse oder mietfreie Zeiten sind für den Mieter bares Geld wert und drücken für den Vermieter den Wert der Immobilie nicht dauerhaft.

Umsatzabhängige Miete aushandeln
Meist nur im Einzelhandel möglich, oft mit einem festen und einem variablen Anteil. Der variable Mietanteil (üblicherweise acht Prozent des Umsatzes) bringt dem Vermieter ein Extrasümmchen, wenn das Geschäft brummt. Der Vorteil für Mieter: Flexibilität.

Untervermietung regeln
Mieter genießen mehr Freiheit, wenn der Eigentümer möglichst geringe Zustimmungs- und Verweigerungsrechte hat. Dieser kann aber darauf bestehen, dass er seine Zustimmung zu einer behördlich nicht genehmigten Umnutzung verweigern darf.

Mietsicherung vereinbaren
Je höher die Kaution, idealerweise sechs Monatsmieten, desto besser für den Vermieter. Für die Mieter ist es wichtig, dass das Geld auf einem getrennten Treuhandkonto angelegt wird, damit es bei Insolvenz des Vermieters keine Probleme gibt.

Gesamtkosten richtig berechnen
Mieter sollten nicht nur die Miete sehen, sondern genau prüfen, welche Zusatzkosten den Gesamtaufwand für die Gewerbeimmobilie in die Höhe treiben könnten – etwa für die Versorgung.

Was Unternehmer in Geldnöten überhaupt nicht tun sollten, ist, die Miete mal ganz, mal teilweise, mal gar nicht zu zahlen. Für eine – fristlose – Kündigung kann es schon ausreichen, wenn der Mietrückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsperioden eine Monatsmiete übersteigt. Selbst eine drohende Pleite berechtigt nicht dazu, die Überweisungen zu stoppen. „Eine Insolvenz tangiert die Gültigkeit des Mietvertrags nicht“, sagt Ashurst-Immobilienrechtler Bohne. „Erst nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht.“

Vermieter sollten sich in diesem Fall darauf einstellen, Geld zu verlieren. „Auch wenn die Miete vom Insolvenzverwalter bevorrechtigt aus der Masse bedient wird, kann man meist nur mit drei bis fünf Prozent der sonstigen offenen Forderungen rechnen“, so Bohne. Zwar hat der Vermieter ein Pfandrecht an den Wertgegenständen in den Räumen. Allerdings nur, solange sie in der Immobilie stehen und dem Mieter auch tatsächlich gehören. „Vermieter sollten deshalb umgehend Kontakt mit dem Insolvenzverwalter aufnehmen.“

Absolut verboten ist es, einen säumigen Mieter eigenhändig vor die Tür zu setzen. Wer etwa die Türschlösser austauscht, macht sich strafbar. Allerdings darf man laut einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. Mai 2009 (Az.: XII ZR 137/7) nach einer wirksamen Kündigung unter bestimmten Bedingungen beispielsweise eigene Versorgungsleistungen wie die Heizung abdrehen. Doch Vorsicht: Hat der Mieter den Vertrag direkt mit dem Versorger abgeschlossen, darf der Vermieter dessen Lieferung (also etwa das Telefon) nicht unterbrechen.

Ende mit Schrecken

Erfolgreiche Unternehmer lassen es jedoch gar nicht so weit kommen, sondern schaffen rechtzeitig klare Fakten. Bei einer überdurchschnittlich hohen Miete ist eine möglichst rasche Kündigung oft der einzig richtige Schritt. Genau so hat es Karen Grosstück aus Hamburg gemacht. Die Inhaberin einer logopädischen Praxis musste sich aufgrund der ständigen Nullrunden im Gesundheitswesen etwas einfallen lassen. Sie bezuschusst nach eigenen Angaben inzwischen jeden Kassenpatienten mit acht Euro pro Stunde. „Das konnte auf Dauer so nicht weitergehen.“ Ein Ausweg wäre es gewesen, den Anteil der Kassenpatienten von 80 auf 50 Prozent zu senken, denn auf Verbesserungen im Gesundheitswesen wollte sich die Unternehmerin nicht verlassen. Doch das Wohnviertel gab nicht mehr Privatpatienten her.

„Da blieb nur der Weg, die Praxis zu verkleinern.“ Sechs der zwölf Mitarbeiterinnen mussten gehen, die Praxisräume von 200 auf 120 Quadratmeter reduziert werden. Grosstück begann Verhandlungen mit ihrem Vermieter, und vorsorglich kündigte sie den Mietvertrag fristgerecht. Glücklich war die Unternehmerin mit dieser Entscheidung allerdings nicht. „Die Praxis ist für meine Bedürfnisse ideal ausgestattet, die Lage perfekt, und ein Wechsel der Adresse führt erfahrungsgemäß noch Jahre später zu Problemen.“

Doch mit ihrer Kündigung kam Bewegung in die Angelegenheit. Der Vermieter meldete sich persönlich, man einigte sich „in einem sehr netten Gespräch“ auf einen Neuvertrag für die nunmehr verkleinerte Fläche. Der Quadratmeterpreis ist zwar gleich geblieben, aber immerhin konnte sie durchsetzen, dass sie künftig keine Staffelmiete mehr zahlen muss.

„Mieter haben derzeit eine sehr gute Verhandlungsposition“, wie Sabine Schorn sagt. Und die sollten sie nutzen, nicht nur, um Geld zu sparen. „Meine Praxis steht nach der Verkleinerung finanziell auf sicheren Beinen“, sagt Unternehmerin Grosstück, „und wir haben endlich mehr Zeit für den persönlichen Kontakt zu den Patienten.“

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