Diverses Schenken unter Vorbehalt

Mit der Erbschaftsteuerreform bekommt ein bewährtes Modell neuen Schwung: Eltern schenken ihren Kindern oder Enkeln Immobilien, behalten sich im Gegenzug aber das Wohnrecht oder die Mieteinnahmen vor. Dieser sogenannte Nießbrauch ist jetzt ein echter Steuerdreh.

Denn ab 2009 darf die
Familie den Wert des Nießbrauchs
voll bei der Steuer
absetzen. Das bedeutet eine
kräftige Ersparnis – sowohl
bei der Erbschaft- als auch bei
der Schenkungsteuer.
Bisher konnte man auf
diese Art und Weise nur eine
Steuerstundung erreichen.
Denn im Erbfall war nach altem
Recht nachträglich die
volle Steuer fällig.

Von den neuen Vorschriften
profitiert die ganze Familie.
Die Eltern geben zwar das
Eigentum aus der Hand, doch
sie verbuchen weiterhin die
Mieteinnahmen – mit allen
Vorteilen bei der Einkommensteuer.
Denn von den Jahresmieten
dürfen sie sämtliche
Kosten abziehen, wie zum
Beispiel Darlehenszinsen, Abschreibungen,
Reparaturen.

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Das bringt auf dem Papier oft
rote Zahlen, die man steuersparend
mit anderen Einkünften
verrechnen kann. Kinder
und Enkel werden sofort Eigentümer
und sparen Schenkung-
oder Erbschaftsteuer.
Zwar sind die Immobilien für
die Steuer neuerdings mit
dem tatsächlichen Wert anzusetzen.
Das bedeutet oft 20
bis 50 Prozent höhere Steuerwerte.
Dafür können Kinder
mit 400.000 Euro aber einen
zweimal, Enkel einen viermal
so hohen Freibetrag wie früher
nutzen (200.000 Euro).

Dabei ist entscheidend,
dass vom Marktwert der Immobilien
der Gegenwert des
Nießbrauchs abzuziehen ist.
Dazu werden die Jahresmieten
mit einem Vervielfältiger
multipliziert, der sich an
der amtlichen Sterbetabelle
orientiert. Die Ersparnis fällt
deswegen umso höher aus, je
jünger die Eltern oder Großeltern
bei der Schenkung sind.

Vorteilsrechnung

In diesem Beispielsfall schenkt ein 60-jähriger Unternehmer seiner Tochter ein Mietshaus. Die Jahresmiete beträgt 90.000 Euro netto. So rechnet sich die Schenkung:

Ohne Nießbrauch
Steuerwert Immobilie 1.530.000
Freibetrag 400.000
Zu versteuern 1.130.000
Steuer (19 Prozent) 214.700
Mit Nießbrauch
Steuerwert Immobilie 1.530.000
Kapitalwert Nießbrauch* 1.127.790
Bereicherung 402.210
Freibetrag 400.000
Zu versteuern 2210
Steuer (11 Prozent) 243
Gespart 214.457

* für den Wert des Nießbrauchs wird die Jahresmiete (90.000 Euro) mit einem Vervielfältiger aus der Sterbetabelle multipliziert (hier 12,531); Angaben in Euro

Ulrich Derlien ist Steuerberater und Rechtsanwalt in der Kanzlei Sonntag & Partner, Augsburg

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