Diverses Sicherheit schlägt Rendite

Deutsche Immobilienfonds zählen zu den Krisengewinnern. Risikokonzepte bleiben verpönt, dafür akzeptieren Anleger sogar niedrige Erträge.

Ob Wohnen, Einzelhandel oder Büro – Anleger geschlossener Immobilienfonds setzen derzeit vor allem auf Sicherheit. Inflationsängste und Mangel an Alternativen machen dabei Objekte in Deutschland so attraktiv wie selten. Wurden fünfprozentige Renditen früher eher belächelt, treffen sie derzeit den Nerv vieler Investoren. Und die Auswahl ist groß: Selten wurden so viele verschiedene Deutschlandfonds aus allen Immobiliensegmenten angeboten.

Das bestätigen auch die neuesten Zahlen des Branchenverbands VGF. Jeder dritte Euro, der 2010 in geschlossene Fonds investiert wurde, floss in Immobilienfonds mit Investitionsziel Deutschland. Das platzierte Eigenkapital stieg um 46 Prozent auf 1,62 Mrd. Euro, das kumulierte Fondsvolumen kletterte auf gut 3 Mrd. Euro. Vor allem Büroimmobilien waren bei den Anlegern begehrt. Auf dieses Segment entfielen annähernd 50 Prozent; damit hat sich ihr Anteil im Vergleich zu 2009 beinahe verdoppelt. Einzelhandelsimmobilien kamen wie im Jahr zuvor auf etwa 22 Prozent. Wohnimmobilien sanken deutlich in der Gunst, ihr Anteil am platzierten Eigenkapital lag bei rund zehn Prozent.

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„Deutschlandfonds werden auch 2011 weiter sehr stark nachgefragt werden“, prognostiziert Andreas Heibrock, Geschäftsführer des Münchner Initiators Real IS. Und Hubert Spechtenhauser, Geschäftsführer von Hannover Leasing, ergänzt: „Wir rechnen weiter mit einer starken Nachfrage nach möglichst sicheren Sachwertanlagen. Anleger wollen auch in Deutschland vor allem in Core-Objekte investieren.“ Also in Immobilien in 1a-Lage, mit sehr guter Objektqualität, hohem Vermietungsstand, langfristigen Mietverträgen und guten Mietern.

„Natürlich möchten wir unser Konzept, Core-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern, weiter anbieten“, sagt Real-IS-Mann Heibrock: „Allerdings wird das aufgrund der starken Nachfrage nach solchen Immobilien immer schwieriger.“ Nichtsdestotrotz werden auch 2011 vor allem Beteiligungen mit Core-Immobilien angeboten. „Sicherheit ist wichtiger als Rendite“, sagt Michael Ruhl, Vorstand der Deutsche Fonds Holding (DFH).

Büro: Starke Mieter, gute Lage

Die DFH bereitet mit dem Vodafone Campus Düsseldorf derzeit einen der größten Fonds vor. Investiert wird in die neue Zentrale von Vodafone Deutschland in Düsseldorf, die momentan gebaut wird und Ende 2012 fertig sein soll. Vodafone mietet rund 86.000 Quadratmeter Bürofläche für 20 Jahre. Das Fondsvolumen beläuft sich auf rund 350 Mio. Euro, zwei Drittel sollen als Eigenkapital eingesammelt werden.

„Vodafone beteiligt sich zusätzlich mit rund 12 Mio. Euro am Fonds“, berichtet Ruhl. Nach derzeitiger Planung erhalten die Anleger Gesamtrückflüsse von rund 182 Prozent vor Steuern. Die Laufzeit des Fonds ist für zwölf Jahre geplant. Anleger können sich mit einer Summe von mindestens 10.000 Euro beteiligen, der Vertriebsstart ist für Ende März vorgesehen.

Auf ähnlich bonitätsstarke Mieter setzen die Angebote von Hannover Leasing und Hesse Newman in Frankfurt am Main. Der Substanzwerte Deutschland 7 von Hannover Leasing investiert in einen Büroneubau in unmittelbarer Nähe des Flughafens. Vermietet ist das Objekt an Imtech, Deutschlands führendem Anlagenbauer in der technischen Gebäudeausrüstung. Die jährliche Ausschüttung liegt laut Prognose bei 5,3 Prozent, ansteigend auf 5,5 Prozent. Hesse Newman investiert mit seinem Fonds Classic Value in eine Immobilie am Rande des Europaviertels. Auch hier setzt der Initiator auf die Bonität des Mieters, dieses Mal ist es die Deutsche Bahn.

Die anfängliche Ausschüttung liegt mit 6,25 Prozent etwas höher als bei der Konkurrenz. Für beide Angebote gilt: Der Erfolg hängt von der langfristigen Weitervermietung der Gebäude ab. Das bestätigt Marc Drießen, Vorstand von Hesse Newman: „Wir kaufen keine Mietverträge, sondern Immobilien. Denn der Erfolg des Anlegers entscheidet sich nicht während der Laufzeit des ersten Mietvertrags, sondern erst beim Verkauf der Immobilie. Dafür ist die Objektqualität und Lage entscheidend.“

Handel: Erstlingswerke im Regal

Auch Einzelhandelsimmobilien sind derzeit bei Anlegern begehrt. Stabile Erträge bei begrenztem Angebot – damit stimmen die Vorzeichen und die Auswahl am Beteiligungsmarkt ist entsprechend groß. So setzt Initiator CH2, Neuling in Sachen Einzelhandel, mit dem Discounter No. 1 auf elf Märkte in Westdeutschland. Ankermieter sind Rewe und Edeka. Der Einkaufspreis ist günstig, der Faktor liegt lediglich beim 11,8-Fachen der anfänglichen Jahresnettomiete. Weitere Vorteile für Anleger sind die eingeplanten Renovierungskosten und die vorsichtige Kalkulation. Der prognostizierte Verkaufspreis liegt unter den Einstandskosten. Nachteilig für Anleger sind fehlende Leistungsbilanz und Erfahrung.

Das neu gegründete Fondshaus Deutsche Grund & Boden, Tochter der Düsseldorfer WGF, legt mit dem Einkaufen NRW ebenfalls sein Erstlingswerk vor. Anleger stecken ihr Geld in zwei Fachmarktzentren in Mönchengladbach und Königswinter, Ankermieter sind Rewe, Penny und Kik. Auch hier ist der Einkaufsfaktor mit 12,6 Prozent im Rahmen. Positiv sind auch die relativ geringen Weichkosten: Inklusive Agio betragen sie 17,5 Prozent aufs eingebrachte Eigenkapital. Zudem tilgt der Fonds von Beginn an 1,25 Prozent. Als Nachteil könnte sich die geringe Streuung erweisen – Anleger sollten von den beiden Standorten überzeugt sein.

Wohnen: Enorme Konkurrenz

Begehrt und teuer – so könnte man die aktuelle Situation an den Wohnimmobilienmärkten beschreiben. Vor allem in guten Lagen in Ballungszentren sind die Preise teilweise sprunghaft angestiegen. Tendenz weiter steigend. Die große Nachfrage lockt neue Anbieter auf den Markt.

So etwa Bouwfonds Real Estate, Tochtergesellschaft des niederländischen Unternehmens Bouwfonds, das zur Rabobank gehört. Bouwfonds managt allein 2,5 Mrd. Euro an Wohnimmobilien für institutionelle Anleger, ein Großteil davon in Deutschland. Dank der bonitätsstarken Mutter bietet die Gesellschaft einen Wohnimmobilienfonds an, bei dem schon alle Investments feststehen; typisch sind eher Blindpoolkonzepte. Der Wohnen in Deutschland 1 investiert in vier Wohnhäuser in Hamburg, Göttingen, Reutlingen und Neuss; die Laufzeit beträgt 14 Jahre.

Dagegen sind die aktuellen Wohnfonds von DWS Access, dem Emissionshaus der Deutschen Bank, und Hesse Newman als teilweiser beziehungsweise kompletter Blindpool konzipiert. Beide Gesellschaften haben sich zwar mit Alt + Kelber bei DWS Access sowie Engel & Völkers bei Hesse Newman erfahrende Wohnimmobilienexperten mit ins Boot geholt. Allerdings bleibt abzuwarten, ob die in den Prospekten prognostizierten Einkaufspreise und Standorte eingehalten werden können. Denn die Konkurrenz ist derzeit eben enorm. Zwar versprechen die Initiatoren den Anlegern Renditen jenseits der sechs Prozent – das Risiko ist aber auch entsprechend größer.

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