Diverses Verluste sichern

Wie sich Vermieter von Ferienwohnungen wehren, wenn das Finanzamt die roten Zahlen streicht.

Die Finanzämter streichen immer wieder Steuer sparende
Verluste aus Ferienhäusern. Wider besseren Wissens. Diese
Erfahrung machte auch ein Ehepaar aus dem Sauerland. Es
musste sieben Jahre um sein Recht kämpfen, obwohl es sich
auf höchstrichterliche Urteile und sogar auf einen Erlass aus
dem Bundesfinanzministerium berufen konnte. Umso
erfreulicher, dass der Bundesfinanzhof (BFH) jetzt ein klares
Signal setzt: Wer ein Haus oder eine Wohnung an wechselnde
Feriengäste vermietet und die Immobilie nie selber nutzt, hat
sämtliche Vorteile sicher (Aktenzeichen IX R 15/06).

Feines Sparmodell

Anzeige

Das Urteil stärkt alle Vermieter. Beim Streit mit dem Finanzamt
sollten sie auf die Spielregeln pochen, die der BFH soeben
bekräftigt hat und die grundsätzlich von der Finanzverwaltung
per Erlass aus Berlin akzeptiert sind (Aktenzeichen IV C 3 – S
2253 – 98/03 II). Wohnung auf Kredit kaufen und vermieten –
so heißt das Sparmodell. Darlehenszinsen, Abschreibungen und
alle übrigen Kosten führen bei der Steuer zu den stets
begehrten roten Zahlen. „Damit drücken etwa Unternehmer
die Steuer auf Firmengewinne oder Kapitalerträge“, bestätigt
der Hagener Steuerberater Jürgen Ortmüller.

impulse zeigt, wie Eigentümer von Ferienwohnungen ihre
Vorteile absichern.
Kaum Probleme mit dem Finanzamt haben Hauseigentümer,
wenn sie die Verwaltung ihrer Spaßimmobilie
Reiseveranstaltern oder Maklern überlassen und selbst allenfalls
ab und an Kontrollbesuche machen. Logik der Finanzbeamten:
Wer vermieten lässt, will so viel Gewinn wie möglich
herausholen.

Wer sich dagegen in Eigenregie um die Vermietung des Hauses
oder der Apartments kümmert, muss mit Stress rechnen. Die
Finanzämter argwöhnen, dass große Teile der Verluste darauf
zurückzuführen sind, dass der Eigentümer zwischendurch nicht
vermietet, sondern etwa mit der eigenen Familie dort Urlaub
macht. Deshalb sind die Beamten angewiesen,
Vermietungsstand und -absicht penibel zu prüfen. Darauf sollte
der Eigentümer vorbereitet sein. Steuerbe­rater Ortmüller
weiß: „Regelmäßige Anzeigen in den Reisebeilagen der
Tageszeitungen oder im örtlichen Unterkunftsverzeichnis
überzeugen.“

Argumente sammeln

Überdies checken die Beamten, ob sich der Hauseigentümer
wirklich ausreichend um die Vermietung kümmert. Wenn
Indizien dagegen sprechen, erklären sie das Sparmodell zur
„Liebhaberei“ und streichen die Verluste komplett. Ortmüller:
„Bei regelmäßig weniger als 75 Prozent der ortsüblichen
Vermietungsquote wird es kritisch.“ Wer die nicht erreicht,
sollte dafür triftige Gründe parat haben. Etwa Verkehrslärm
oder abgeschiedene Lage.

Besonders kritisch schaut das Finanzamt hin, wenn der
Eigentümer sein schickes Refugium an der See oder in den
Bergen auch gelegentlich selbst genießt. Dann kann er zwar
anteilige Kosten für die vermietete Zeit voll abziehen. Doch was
an Aufwand während Leerstandszeiten weiterläuft – Zinsen
oder AfA – ist nur zum Teil absetzbar. Und zwar im Verhältnis
von Vermietung und Selbstnutzung. Klar, dass es hier meist
Diskussionen über die Dauer des eigenen Urlaubs gibt. Um
langwierigen Diskussionen mit dem Finanzamt aus dem Weg zu
gehen, führen Clevere ein Wohnungstagebuch. Wem das zu
lästig ist, zieht die Kosten für Leerstandszeiten pauschal zur
Hälfte ab.

Ob Nachweis oder Pauschale: Sporadische Selbstnutzer halten
die Gesamtrechnung im Auge. Innerhalb von 30 Jahren muss
die Immobilie Gewinn abwerfen. Sonst streicht das Finanzamt
die Steuer sparenden Verluste rückwirkend. Ortmüller:
„Allerdings reichen ein paar Euro Gesamtüberschuss, um diesen
Steuer-Gau zu vermeiden.“

Hinterlassen Sie einen Kommentar

(Kommentare werden von der Redaktion montags bis freitags von 10 bis 18 Uhr freigeschaltet)

Bitte beantworten Sie die Sicherheitsabfrage (Anti-Spam-Schutz): *Captcha loading...