Diverses Werden G-REITs für die Finanzierung von Unternehmen unterschätzt?

Prof. Dr. Ottmar Schneck, Lehrstuhl für Banking, Finance & Rating, European School of Business (ESB) an der Hochschule Reutlingen, Gründer der Prof. Dr. Schneck Rating GmbH

Prof. Dr. Ottmar Schneck, Lehrstuhl für Banking, Finance & Rating, European School of Business (ESB) an der Hochschule Reutlingen, Gründer der Prof. Dr. Schneck Rating GmbH

Nach langer und intensiver Diskussion hat sich die Bundesregierung dazu entschlossen, German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) als Sonderform der Immobilienaktie in Deutschland zuzulassen. Die Diskussion aktuell setzt nun an der Auseinandersetzung mit internationalen REIT-Modellen, insbesondere mit den eingeführten Modellen in den USA, sowie in den Niederlanden, Frankreich und Großbritannien an.

Ob REITs eine wünschenswerte Weiterentwicklung für den deutschen Kapitalmarkt darstellen, ist aktuell strittig. Unter Finanzierungsaspekten lässt allerdings die die Freisetzung von bisher in Immobilien gebundenem Kapital positive Gesamteffekte für deutsche Unternehmen und den INvestitionsstandort Deutschland erhoffen.

Von den 81.000 Euro, die ein durchschnittlicher deutscher Bürger an Vermögen besitzt, sind 50.000 Euro direkt in ein Haus oder Grundstück angelegt. Dabei steckt meist das gesamte Vermögen in einer einzigen Immobilie. Diese mögliche Alters-vorsorge birgt allerdings hohe Risiken, da sie weder eine ausgewogene Kapitalanlage darstellt noch eine Risikostreuung stattfindet.

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Deshalb gibt es am deutschen Anlagemarkt Vehikel wie z.B. offene Immobilien-fonds, die es Anlegern erlauben, mit geringem Startkapital in ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio zu investieren und somit das Anlagerisiko durch Streuung zu senken. Allerdings wurden vor allem im letzten Jahr 2006 einige Immobilien-fonds geschlossen, was zu starken Vertrauenseinbußen und somit Mittelabflüssen aus den Fonds seitens der Anleger geführt hat.

Die Diskussion um die Einführung von German Real Estate Investment Trusts (G-REITs) in Deutschland ist daher seit 2003 im Gange, zumal im Ausland viele private Anleger diese Anlageform für die Altersvorsorge schätzen und Firmen ihre teils hohen Immobilienbestände so liquidieren oder zwischenfinanzieren konnten. Gerade letztere Aspekte könnten auch für so manch typische deutsche Finanzierungsstruktur in Unternehmen von Vorteil sein, wo das Firmengelände meist gekauft ist und angesichts Basel II eine Bilanzverkürzung angedacht wird.

Das Problem von Immobilieninvestitionen bei Unternehmen ist bekannt. Starke Heterogenität hinsichtlich Lage, Größe, Fläche und Ausstattung führt in Konzernen zu Bilanzierungsproblemen bei großen Immobilienbeständen. Generell sind Entscheidungen für Immobilieninvestitionen auch bei Unternehmen immer mit einer relativ hohen Kosten und der langen Bindungsdauer verbunden. Zudem entstehen schon bei dem Erwerb hohe Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Amtsgerichtgebühren und ggf. Maklercourtage.

Wenn nun Unternehmen die Möglichkeit haben, eine Immobilie für sich zu planen, diese aber über REITs zu finanzieren und verwalten zu lassen, so eröffnen sich ggf. für die eingesparten Investitionen neue Möglichkeiten. Auch wenn das Vertrauen der Unternehmen durch finanzielle Schieflagen und Insolvenzen, wie z.B. CBB oder WCM, vor allem im letzten Jahr erschüttert wurde, ist zu spüren, dass die neuen Finanzierungsformen inzwischen auf Anlegerakzeptanz stößt, auch wenn die Marktkapitalisierung der Immobilien-AGs in Deutschland erst 0,8 Prozent des gesamten deutschen Immobilienvermögens ausmacht. Hier ist noch erhebliches Potential möglich.

Eine weitere Finanzierungsalternative bietet sich durch die Einführung von so genannten Themen-REITs an. So kann der Anleger entscheiden, ob er lieber in einen bayrischen Einzelhandels-REIT oder einen Gewerbeimmobilien-REIT im Rhein-Main-Gebiet investiert, während sich die REITs selbst auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren und eine dementsprechende Expertise entwickeln können. Auf der Unternehmensseite weiß sich ein Verkäufer einer Firmenimmobilie sicher, dass evtl. ein Themen-REIT seien zurückgemietete Immobilie gut verwaltet.

Erlangt eine Gesellschaft den REIT-Status, ist sie ab der Eintragung ins Handelsregister von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit. Wichtig bei REITs ist, dass mindestens 90 Prozent des ausschüttungsfähigen Gewinnes des vorherigen Geschäftsjahres bis zum Ende des laufenden Geschäftsjahres an die Anleger ausgeschüttet werden muss, wenn die Steuerfreiheit erhalten oder erreicht werden soll. Spezielle Bilanzierungs-, Berichts- und Publizierungsvorschriften kommen hinzu.

Um nun den erfolgreichen Start von REITs am deutschen Kapitalmarkt zu gewährleisten, soll für Unternehmen ein Anreiz geschaffen werden, ihre Immobilien als REIT zu platzieren. Dafür wird die Besteuerung der aufgedeckten stillen Reserven für drei Jahre halbiert. Die hiermit verbundene steuerliche Entlastung der Einkommens- bzw. Körperschaftssteuer sowie Gewerbesteuer ist für die Unternehmen damit erheblich. Um diese verringerte Exit-Tax in Anspruch nehmen zu dürfen, müssen sich die Immobilien seit mindestens zehn Jahren im Betriebsvermögen des Unternehmens befunden haben.

Genau dieser zuletzt genannten Aspekte sollten viele Unternehmen aktuell zum Nachdenken reizen.

In Deutschland gehören nämlich ca. 73 Prozent der betrieblichen Immobilien den Unternehmen. Von diesen 73 Prozent in Deutschland ist ein signifikanter Teil der selbst gehaltenen Immobilienbestände durch unternehmensinterne Veränderungen für die heutige Geschäftstätigkeit des Unternehmens nicht mehr betriebsnotwendig. Diese hohe Kapitalbindung sollte angesichts Basel II und den hohen Opportunitätskosten überdacht werden. Nach Schätzungen von M.M.Warburg aus 2006 liegt das Immobilienvermögen allein der DAX 30-Unternehmen bei mindestens 167 Mrd. Euro. Dies entspricht rund 24 Prozent der Marktkapitalisierung der Unternehmen.

Von einem Verkauf der Bestände können Unternehmen also in mehrerer Hinsicht profitieren: stille Reserven können steuerlich noch für wenige Jahre attraktiv gehoben und neues liquides Eigenkapital den Unternehmen zugeführt werden. Dieses freigewordene Kapital kann besser im Kerngeschäft des Unternehmens für z.B. renditeträchtigere Investitionen verwendet werden.

Neben nicht-betriebsnotwendigen Immobilien können auch betriebsnotwendige Immobilien durch ein Sale-and-Lease-back-Verfahren verkauft werden. Die Möglichkeit des Verkaufs mit anschließender Anmietung gibt es in Deutschland seit einigen Jahren. Dennoch hat es bisher nur bei wenigen Unternehmen zu einem Umdenken in Bezug auf Investitionen und Finanzierung geführt.

Die Einführung des REIT verbunden mit einem reduzierten Steuersatz kann also aktuell zu einem erheblichen Mobilisierungseffekt führen. Es bleibt zu hoffen, dass die deutschen Unternehmen ihre Chancen rechtzeitig erkennen.

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