Finanzen + Vorsorge Auf der Suche nach Stabilität

Auch wenn die offenen Fonds in der Krise stecken: Immobilien gehören weiter ins Depot. Es gibt ja Alternativen. impulse.de stellt die besten vor.

Wie wenig Versprechen wert sind, zeigte sich im Herbst 2008. Erst machte der offene Immobilienfonds Kanam US-Grundinvest dicht. Anleger konnten ihre Anteilscheine, anders als in der Werbung versprochen, nicht mehr zurückgeben. Kurz danach schlossen SEB Immoinvest, Axa Immoselect und der TMW Immobilien Weltfonds – alle hatten Schwierigkeiten, genug Bares aufzutreiben, um zum Ausstieg entschlossene Anleger auszuzahlen. Weitere Fonds folgten, darunter angeblich bombensichere wie der Degi Europa. Anleger kamen nicht mehr an das Geld, das sie in die Fonds gesteckt hatten. Heute sind zehn der insgesamt 45 offenen Immobilienfonds in Deutschland eingefroren, rund 25 Mrd. Euro liegen auf Eis. Das ist fast ein Drittel des Kapitals, das insgesamt in offenen Immobilienfonds steckt. Anlegern bleibt nichts anderes übrig, als zu warten, bis die Fonds vielleicht wieder öffnen – oder aufgelöst werden, wie es bei drei Fonds heute schon der Fall ist.

Finanzexperten raten deshalb von offenen Immobilienfonds ab. Zumindest derzeit. Sonja Knorr, Analystin der Ratingagentur Scope, empfiehlt Anlegern abzuwarten, bis die Bundesregierung ein Gesetz verabschiedet hat, das die Fonds sicherer macht.

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Dennoch sind Immobilieninvestments sinnvoll, sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Uni Regensburg. „Auf lange Sicht bewegt sich der Immobilienmarkt nämlich unabhängig von Aktien- oder Rentenmärkten.“ Damit senken Immobilien das Risiko eines Portfolios. Überdies sind sie als anfassbare Werte gegen Inflation gefeit.

Wer sich nach Alternativen zu den gestrauchelten Immofonds umsieht, hat die Qual der Wahl. Anleger könnten ein eigenes Haus kaufen. In einen geschlossenen Fonds investieren. Oder sich mit Real Estate Investment Trusts (REITs), börsengehandelten Indexfonds (ETFs) oder Zertifikaten beschäftigen (siehe Kasten links). Jede dieser fünf Möglichkeiten hat unterschiedliche Vor- und Nachteile. Wer seine Bedürfnisse analysiert, kann so trotz der Fondskrise ein passendes Immobilieninvestment finden.

Am naheliegendsten scheint der Kauf der Immobilie. Viele Unternehmer besitzen ein Wohnhaus oder Firmengebäude. Solche Immobilien zählen Fachleute allerdings nicht zu den Kapitalanlagen. Schließlich besitzt kaum jemand eine Produktionshalle zu Renditezwecken. Die klassische direkte Immobilienanlage ist das Mietshaus, sagt Patrik Bremerich, Geschäftsführer der Firma RMC Risk-Management-Consulting, die institutionelle Investoren berät. Wohnungen spülen nicht nur Mieterträge ins Portemonnaie, sondern sparen auch Steuern: Wer den Kauf per Kredit finanziert, kann Zinsen und Kosten für Renovierung und Modernisierung von der Steuer absetzen. Zudem lassen sich jährlich zwei Prozent des Kaufpreises abschreiben.

Für lange Zeit gebunden

„Immobilien sind Sachwerte, die in Phasen der Unsicherheit eine gewisse Stabilität bieten“, sagt Bremerich. Allerdings bringt ein eigenes Mietshaus auch Probleme mit sich: Vermieter müssen viel Geld hineinstecken, und das bleibt über eine lange Zeit gebunden. Denn ein Haus lässt sich im Notfall ja nicht über Nacht verkaufen. Wer es weniger als zehn Jahre behält, dem drohen auch noch Spekulationssteuern. Weitere Haken sind Risiken wie leer stehende Wohnungen oder Krawallmieter. Vermieter müssen also auch Zeit und Nerven haben, sich etwa mit Lärmbeschwerden und Sanierungswünschen zu beschäftigen.

Das alles ersparen sich Anleger mit geschlossenen Immobilienfonds. Die sammeln Geld ein, das sie in Wohn- oder Gewerbeimmobilien stecken. Anleger können sich über regelmäßige Mieterträge und bei manchen Fonds auch über Steuervorteile freuen. Hauptnachteil: Anleger werden, auch ohne das Haus je mit eigenen Augen gesehen zu haben, zu Miteigentümern und haften bei Verlusten mit ihrem Einsatz. „Manchmal müssen Anleger sogar Geld nachschießen“, warnt Bernhard Dames, Analyst für geschlossene Immobilienfonds bei Scope. Vor Auflösung der Fonds gibt es zudem kaum eine Chance, aus dem Investment herauszukommen.

Wer sein Kapital nicht über Jahre binden, aber trotzdem Immobilien ins Portfolio holen will, greift zu anderen Instrumenten. Zum Beispiel zu Aktien von REITs. Das sind Unternehmen, die hauptsächlich Immobilien besitzen und betreiben. „Sie bleiben bei Kursstürzen stabiler als normale Aktien“, sagt Immobilien-Professor Sebastian. „Dafür partizipieren sie aber auch nicht so stark vom Boom.“ So ähnlich verhält es sich mit ETFs oder mit Zertifikaten auf Immobilienindizes: Sie bilden in der Regel die Kursentwicklung mehrerer REITs ab.

Hauptvorteil dieser Produkte: Sie alle sind täglich handelbar und besitzen damit jene Liquidität, die offene Immobilienfonds nur vorgaukeln. Dafür sind REITs, ETFs und Zertifikate aber auch abhängig von den Schwankungen an den Aktienmärkten. Lupenreine Immobiliengeschäfte sind nämlich nicht liquide. Das hat die Krise der offenen Immobilienfonds überdeutlich gezeigt.

Flüssiger Beton
Wer warten kann, kauft auf Kredit oder wählt geschlossene Fonds. Liquide sind nur diese Immobilienaktien-Investments:
REITs Real Estate Investment Trusts sind an der Börse notierte Aktiengesellschaften, die Immobilien besitzen und betreiben. REITs genießen Steuervorteile und schütten 90 Prozent ihres Gewinns aus. Die Aktien sind täglich handelbar. In Deutschland, wo REITs seit 2007 erlaubt sind, gibt es bislang erst drei Anbieter. Mehr Auswahl finden Investoren im Ausland.
ETFs Börsengehandelte Indexfonds (ETFs) investieren in die Papiere eines bestimmten Index. Sie entwickeln sich also genauso wie ein ganzer Markt. Immobilien-ETFs vollziehen in der Regel die Entwicklung von REIT-Indizes nach. Auch diese Fonds sind täglich handelbar. Sie kosten zudem nur wenig Gebühren. Allerdings gibt es in Deutschland bisher erst neun Immo-ETFs.
Zertifikate Genau wie mit ETFs nehmen Anleger auch mit Immobilienzertifikaten an der Entwicklung eines Immobilienindex teil. Anleger profitieren also von der Aktienkursentwicklung mehrerer Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfeld der Handel mit und Betrieb von Immobilien ist. Vorsicht: Geht die Bank pleite, die ein Zertifikat anbietet, ist das Geld futsch.

Aus dem Magazin
Dieser Beitrag stammt aus der impulse-Ausgabe 01/2011.

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