Immobilienfinanzierung Bereitstellungszinsen oder Zinsaufschlag: Was für Bauherren günstiger ist

Wer ein Haus bauen will, sollte vorher durchrechnen was günstiger ist: Bereitstellungszinsen zu zahlen oder einen Zinsaufschlag.

Wer ein Haus bauen will, sollte vorher durchrechnen was günstiger ist: Bereitstellungszinsen zu zahlen oder einen Zinsaufschlag.© LBS

Wenn Häuslebauer ihren Hypothekenkredit verspätet abrufen, verlangt die Bank Bereitstellungszinsen. Diese sind relativ hoch. Die Alternative: einen kleinen Aufschlag auf den Kreditzins zu zahlen. Wann Bauherren damit besser fahren.

Die Bauzinsen sind im Keller, da sichert sich manch einer sein Wunschobjekt. Die meisten Bauherren brauchen dazu einen Kredit von der Bank. Bei der Suche nach dem günstigsten Darlehen achten sie auf den Zinssatz, um die Angebote zu vergleichen. Ein Posten bleibt oft unberücksichtigt: die Bereitstellungszinsen. Diese können das Vorhaben aber verteuern, vor allem wenn ein Darlehen erst nach und nach abgerufen wird, was bei Neubauten typisch ist. In bestimmten Konstellationen lohnt die Alternative Zinsaufschlag.

Bereitstellungszinsen hält Axel Drückler von der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern in Schwerin für vollkommen überflüssig. „Ein Anachronismus“ sei diese Art Serviceentgelt, das die Banken seit eh und je kassieren, weil sie dem Darlehensnehmer zugesagtes Geld quasi auf Abruf verwahren und es deshalb nicht anderweitig einsetzen können. Die Zinsen sind also eine Art Entschädigung für die Institute. Oder wie Drückler meint, „eine lukrative Einnahmequelle“. Denn anders als die extrem niedrigen Bauzinsen sind die Bereitstellungszinsen kaum gesunken. Verlangt werden üblicherweise 0,25 Prozent im Monat oder 3 Prozent aufs Jahr. Baugeld gibt es bereits für weniger als 2 Prozent Zinsen.

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Meistens billigen die Banken angehenden Immobilienbesitzern eine Frist zu, in der sie keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Die Dauer der Karenzzeit variiert. Üblich sind sechs Monate. Die zinsfreie Zeit wird im Kreditvertrag festgehalten. Auf weniger als sechs Monate sollte sich kein Bauherr einlassen und entsprechend mit der Bank verhandeln, findet Drückler. Manche Institute warten aber auch ein Jahr oder länger.

Wie stark Bereitstellungszinsen belasten das Baubudget belasten

Die Bereitstellungszinsen werden auf den nicht ausgezahlten Darlehensbetrag fällig. Für den ausgezahlten Betrag zahlt der angehende Immobilienbesitzer dagegen die vereinbarten Hypothekenzinsen. Eine Musterrechnung der Verbraucherzentrale Mecklenburg-Vorpommern auf der Basis eines 200.000-Euro-Kredits zu 1,9 Prozent zeigt, wie die Bereitstellung das Baubudget belasten kann: Von den 200 000 Euro ruft der Bauherr die Hälfte zügig ab. Er zahlt dafür die 1,9 Prozent Zinsen pro Monat, also 158,33 Euro.

Die andere Hälfte des Darlehens bleibt länger als sechs Monate liegen. Die Bank berechnet deshalb für jeden Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen. Das entspricht 250 Euro. Ab dem siebten Monat summiert sich die aus Hypotheken- und Bereitstellungszins bestehende monatliche Belastung des Bauherrn auf 408,33 Euro. Drückler stellt fest: „Ich zahle mehr Geld für das, was ich nicht abgerufen habe, als für das, was ich in Anspruch genommen habe.“

Was es sich lohnt, lieber einen Zinsaufschlag zu zahlen

Da kann es sich lohnen, einen Zinsaufschlag in Kauf zu nehmen, für den manche Institute bereit sind, auf Bereitstellungszinsen zu verzichten. Diesen Verzicht lassen sie sich mit 0,01 bis 0,1 Prozent vom Gesamtdarlehen honorieren. Ob Bauherren damit besser fahren, hängt von mehreren Faktoren ab. Zentral ist die Laufzeit der Hypothek: „Grundsätzlich kann man davon ausgehen, je kürzer die Laufzeit, desto eher lohnt ein Zinsaufschlag“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung in Frankfurt am Main. „Bei Laufzeiten von mehr als zehn Jahren sind in der Regel Bereitstellungszinsen günstiger.“

Herbst hat dies an zwei Varianten durchkalkuliert. In Variante eins nimmt ein Bauherr 300.000 Euro auf. Er zahlt ab dem siebten Monat 0,25 Prozent Bereitstellungszinsen. Er berappt übers Jahr 2830 Euro Darlehenszinsen plus 2000 Euro Zinsen für die Bereitstellung.

In Variante zwei wählt der Bauherr einen Aufschlag von 0,09 Prozentpunkten auf die 300.000 Euro, um 15 Monate von den Bereitstellungszinsen befreit zu sein. Damit verteuert sich das Gesamtdarlehen in 20 Jahren Laufzeit um insgesamt 2900 Euro im Vergleich zu Variante eins. Nach zehnjähriger Laufzeit bringt Variante zwei hingegen nur 400 Euro Mehrkosten.

Welcher Faktor noch eine Rolle spielt

Eine Rolle spielt auch das jeweilige Bauvorhaben. Bei Neubauten zum Beispiel ist der Abruf des Geldes weitgehend vorhersehbar. „Zahlung nach Baufortschritt: Keller, Rohbau, Dach“, zählt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf auf. Bei Bauträgerprojekten gibt die Makler- und Bauträgerverordnung den Rhythmus vor. Bezahlung erst nach Fertigstellung wäre aus Sicht des Bauherrn zwar optimal. Er muss sich dann weder mit Bereitstellungszinsen noch Zinsaufschlag herumschlagen. Allerdings lassen sich Bauträger selten auf eine solche Lösung ein.

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Erwerbern von Eigentumswohnungen rät Axel Drückler, auf die Formulierung im Kaufvertrag zu achten. Dort sollte möglichst „Zahlung nach Fertigstellung und Übergabe“ stehen. Dann wird die Summe auf einen Schlag bezahlt. Die Verfügbarkeit des Geldes zu diesem Termin sichern sich angehende Eigentümer über eine Finanzierungszusage ihrer Bank. Der Kreditvertrag wird geschlossen, kurz bevor das Geld gebraucht wird.

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