Finanzen + Vorsorge Immobilienkredite: Vor diesen Banken-Tricks sollten Sie sich schützen

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Die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen liegen derzeit auf Rekordniveau.

Die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen liegen derzeit auf Rekordniveau.© Illustration: Maren Amini

Wollen Kunden Darlehen vorzeitig zurückzahlen, verhängen Geldinstitute oft drastische Vertragsstrafen. Die dreistesten Tricks der Branche und passende Gegenstrategien.

Clevere Lobbyisten kosten Siege in aller Stille aus. So war aus der Finanzbranche auch nichts zu hören, als Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) kurz vor Weihnachten den Entwurf des neuen Wohnimmobilienkredit-Gesetzes veröffentlichte; die großen Bankenverbände verschickten nicht mal eine Pressemitteilung.

Verbraucherschützer dagegen liefen Sturm. Wider Erwarten hatte Maas keine Maßnahmen geplant für den Fall, dass Banken Kreditnehmern horrende Vertragsstrafen aufdrücken, wenn diese vorzeitig ihren Kredit zurückzahlen. Eine Deckelung sei dringend erforderlich, kritisierte Dorothea Mohn vom Verbraucherzentrale Bundesverband (VZBV).

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So viele Vorfälligkeitsentschädigungen wie noch nie

 

Laut einer Studie, die der Verband im Sommer veröffentlicht hatte, liegen die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen auf Rekordniveau: Wer ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlt, muss derzeit im Schnitt 11 Prozent der Restschuld auf den Tisch legen. Das heißt: Bei 300.000 Euro Kreditsaldo sind rund 33.000 Euro fällig. Die drohende Strafe schreckt viele Eigentümer von Privat- oder Gewerbeimmobilien ab, in günstigere Darlehen zu wechseln. Sie zahlen deshalb weiter 4, 5 oder gar 6 Prozent – Zinssätze, die bis vor wenigen Jahren üblich waren, nun aber völlig überteuert erscheinen. Schließlich gibt es Immobilienkredite derzeit für weniger als 2 Prozent.

Auch wenn eine gesetzliche Unterstützung für betroffene Schuldner nun unwahrscheinlicher geworden ist, sollten sie ihre Optionen genau prüfen. In einigen Fällen ist eine Umschuldung auch ohne Vertragsstrafe möglich. Und selbst wenn kein Weg an der Entschädigung vorbeiführt, ist der Wechsel womöglich günstiger als befürchtet. Vielfach fordern Baufinanzierer überhöhte Summen, die bei korrekter Berechnung deutlich niedriger ausfallen.

Trick 1: Fiktive Schäden berechnen

Dass die Vorfälligkeitsentschädigungen so schmerzhaft hoch ausfallen, liegt an der umstrittenen Ermittlungsmethode. „Banken berechnen nicht ihren tatsächlichen, sondern einen fiktiven Schaden“, kritisiert Professor Udo Reifner, Direktor des Instituts für Finanzdienstleistungen in Hamburg.

Hierzulande seien die geforderten Beträge „rund sechsmal so hoch“ wie in Frankreich und vielen anderen europäischen Ländern, so Reifner. „Das ist gerade für Menschen mit finanziellen Problemen, die zum Verkauf ihrer Immobilie – und damit zur Rückzahlung des Kredits – gezwungen sind, ein großes Problem.“

Was den Finanzfachmann ärgert: Banken berechnen zwar penibel, welche sicher geglaubten Zinserträge ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen, tricksen dann aber bei der Frage, welche Einnahmen sie mit dem Geld erzielen. Die Institute unterstellen, dass sie in erster Linie in sichere Hypotheken Pfandbriefe investieren, die derzeit oft nicht mal ein halbes Prozent Zinsen liefern. Das blähe den Verlust massiv auf. In Wirklichkeit steckten sie das Geld vorwiegend in neue Kredite, die deutlich höhere Zinsen bringen, so Reifner.

„Die Banken müssten verpflichtet werden, den konkreten Schaden nachzuweisen – wie in anderen Ländern auch“, fordert der Experte. So wie es die Verbraucherkreditrichtlinie der EU für klassische Ratenkredite ausdrücklich anordnet. Reifner schätzt, dass die Entschädigungen im Schnitt von 11 auf 3 Prozent der Restschuld sinken würden.

Ein entsprechendes Gesetz fehlt jedoch, und der Bundesgerichtshof hat die pauschale Berechnung 2004 abgesegnet. Angesichts der stark gestiegenen Entschädigungen hofft Reifner nun auf neue Klagen, notfalls bis zum Europäischen Gerichtshof. „Die Berechnungsmethode verstößt meines Erachtens nicht nur gegen deutsches Recht, sondern auch gegen die EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten.“

Trick 2: Kreditnachfolger ablehnen

In manchen Fällen können Kunden ihre Bank aber dazu zwingen, fairer zu rechnen – zumindest bei einem Verkauf ihrer kreditfinanzierten Immobilie. „Wenn dieselbe Bank dem Käufer ein Darlehen gewährt, kann sie nicht mehr behaupten, sie stecke das vorzeitig zurückgezahlte Geld in Hypotheken-Pfandbriefe“, sagt der Hamburger Anwalt und Bankrechtsexperte Achim Tiffe.

In solchen Fällen müsse das Institut den konkreten Schaden berechnen, der sich aus Differenz zwischen den Zinssätzen der Kredite für Verkäufer und Käufer ergibt. „Dadurch sinkt die Vorfälligkeitsentschädigung in aller Regel deutlich“, so Anwalt Tiffe.

Geht der Käufer zur selben Bank wie der Verkäufer, kann dieser vier- oder fünfstellige Summen sparen – Grund genug, das Thema in den Verkaufsverhandlungen zur Sprache zu bringen und womöglich Zugeständnisse beim Preis zu machen.

Kaufinteressenten sollten in solchen Fällen unbedingt schon vor Vertragsschluss zur Bank gehen, rät Tiffe. Erteilt sie eine verbindliche Finanzierungszusage, kann sie den Kredit später nicht mehr ablehnen, um die volle Vertragsstrafe vom Verkäufer zu kassieren.

Am einfachsten wäre es, wenn sich Käufer und Verkäufer darauf einigten, dass der neue Besitzer der Immobilie in den alten Kreditvertrag einsteigt. Dann wäre gar keine Entschädigung für die Bank fällig. Allerdings ist umstritten, ob man diese zwingen kann, einen Ersatzmann zu akzeptieren. Laut einem Urteil des Landgerichts München I ist dies der Fall, wenn „kein Zweifel an der Zahlungsfähigkeit“ besteht (Az.: 16 HK 22814/05). Ein höchstrichterliches Urteil wurde hierzu aber noch nicht gefällt.

Kunden müssen deshalb damit rechnen, dass die Bank mauert. So wie in einem aktuellen Fall aus Frankfurt, wo der Käufer einer Wohnung – der langjährige Mieter – in den Altkredit einsteigen wollte. „Die Bank hat das abgelehnt und vom Verkäufer rund 30.000 Euro Entschädigung gefordert“, berichtet dessen Finanzberaterin.

Kurz darauf bot dieselbe Bank dem Mieter indes eine individuelle Finanzierung an. „Eine Dreistigkeit“, findet die Beraterin, die nicht genannt werden will, weil sie fürchtet, von dem Institut als Kreditvermittlerin gesperrt zu werden. Sie und ihr Mandant warten derzeit darauf, dass der Mieter den Kreditvertrag unterschreibt, und wollen dann mithilfe eines Anwalts die – bereits gezahlte – Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern.

Trick 3: Falsche Termine zugrunde legen

Selbst wenn Eigentümer nicht verkaufen, sondern lediglich ihre Zinslast senken wollen, lässt sich die Vertragsstrafe bisweilen deutlich reduzieren. Denn obgleich die Berechnung eines fiktiven Schadens juristisch zulässig ist, bewegen sich Banken mit einigen Rechentricks im Bereich des Illegalen. Und zwar ziemlich oft: Laut Verbraucherzentrale Bundesverband sind die geforderten Entschädigungen „in fast zwei Dritteln der Fälle signifikant überhöht“. Es ist deshalb sinnvoll, nachzurechnen – zunächst mit einem Vor- fälligkeitsentschädigungs-Rechner im Internet (zum Beispiel unter www.interhyp.de oder www.fmh.de) und bei nennenswerten Abweichungen dann mithilfe eines auf Finanzierungsthemen spezialisierten Anwalts.

„Bei Gewerbeimmobilien geht es häufig um Beträge im Millionenbereich“, sagt Anwalt Tiffe. „Solche Summen sollte niemand zahlen, ohne zuvor genau nachgerechnet zu haben.“ Seine Erfahrung: Oft versuchen es die Banken zunächst mit hohen Forderungen, geben aber schnell nach, wenn eine Analyse illegale Rechentricks offenlegt.

So liegen den Berechnungen gern mal falsche Termine zugrunde. Das zeigt ein Fall, über den im vorigen Jahr das Amtsgericht München verhandelte: Eine Bank hatte zum Stichtag 6. Oktober eine Entschädigung von 16.466 Euro berechnet, obwohl die Kunden – ein Ehepaar, das seine Eigentumswohnung verkauft hatte – den Kredit erst am 3. Dezember zurückzahlte. In der Zwischenzeit waren die Zinsen am Kapitalmarkt jedoch gestiegen, sodass der fiktive Schaden der Bank geringer ausfiel. Die Bank habe dem Ehepaar 4687,35 Euro zu viel abgeknöpft, entschied das Amtsgericht München und verurteilte das Geldhaus zur Rückzahlung des Geldes (Az.: 262 C 15455/13).

„Für die Berechnung von Vorfälligkeitsentschädigungen ist das Zinsniveau am Tag der Rückzahlung maßgeblich“, sagt Tiffe. Kunden sollten deshalb prüfen, welchen Stichtag die Bank gewählt hat. Auf den Internetseiten der Deutschen Bundesbank können sie zudem Zinssätze für Hypotheken-Pfandbriefe checken.

Trick 4: Langsame Tilgung unterstellen

Viele Kreditverträge enthalten Klauseln, denen zufolge Kunden über die regulären Raten hinaus Sondertilgungen leisten dürfen; oft sind 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr erlaubt. Das kann bei vorzeitiger Kündigung Gold wert sein, denn Banken müssen bei der Berechnung der Vertragsstrafe unterstellen, dass Kunden Sondertilgungsrechte voll ausgeschöpft hätten.

Wer schneller tilgt, zahlt weniger Zinsen – womit die Einnahmen sinken, die der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung entgehen. Der Effekt ist enorm: Bei einer Restschuld von 300.000 Euro und einem Zins von 4 Prozent (fix bis 2020) beträgt die Vertragsstrafe unter Berücksichtigung der Sondertilgungen 36.600 Euro. Ohne wären 48.400 Euro fällig.

Kein Wunder, dass die Banken diesen Aspekt gern außen vor lassen. Sondertilgungsmöglichkeiten seien „in mehr als der Hälfte der untersuchten Fälle“ nicht berücksichtigt worden, heißt es in der aktuellen VZBV-Studie. Zudem müssen Banken unterstellen, dass Kunden gegebenenfalls die Option, den Tilgungssatz zu erhöhen, zum nächstmöglichen Zeitpunkt genutzt hätten. Wer in seinem Vertrag mögliche Sondertilgungen und Ratenerhöhungen vereinbart hat, kommt bei der Entschädigung vergleichsweise günstig weg. Der Wechsel in einen niedriger verzinsten Kredit kann sich sehr wohl lohnen.

Trick 5: Kredite in der Zukunft sichern

Selbst wenn eine Umschuldung nicht infrage kommt, kann es für Haus- oder Wohnungsbesitzer interessant sein, sich die aktuellen Niedrigzinsen zu sichern. Das geht mit „Forward“-Darlehen, die Kreditnehmer bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen können. Sobald die Zinsbindung des aktuellen Darlehens ausläuft, können sie in den neuen Vertrag wechseln.

Doch Vorsicht: Auch mit den „Forwards“ haben sich zuletzt viele Hausbesitzer verkalkuliert, weil die Zinsen wider Erwarten weiter sanken. Mancher muss deshalb nun Kredite aufnehmen, die aus heutiger Sicht schon wieder überteuert sind – oder eine „Nichtabnahme-Entschädigung“ zahlen, für die die gleichen Regeln gilt wie für die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn Bankberater Forwards empfehlen, sollten deshalb die Alarmglocken schrillen, denn zurzeit erscheinen sie kaum sinnvoll: Nachdem die Europäische Zentralbank im Januar erneut die Geldschleusen geöffnet hat, spricht wenig für einen baldigen Zinsanstieg.

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