Gründung Mietgefangen, mietgehangen

Wer glaubt, ein Arbeitsraum werde genauso gemietet wie eine Wohnung, irrt gewaltig. Die Verträge sind anders - und immer verhandelbar. Zehn Fragen, die Gründer klären sollten.

1. Wer bezahlt den Makler?

Wer in der Großstadt eine Wohnung mietet,
hat gelernt: Immobilienmakler verteilen in
überfüllten Fluren Bewerbungsbögen und
schreiben
am Ende dem Gewinner eine satte
Rechnung. „Der Gewerbemarkt funktioniert
völlig anders“, sagt Jochen Völckers, Geschäftsführer
bei Völckers & Cie Immobilien aus Hamburg.
Da ist der Makler ein Berater, der hilft,
den passenden Raum zu finden – und das für
den Mieter meist kostenlos, da der Eigentümer
den Service zahlt. Das liegt daran, dass
Büroraum selten knapp ist. Außerdem verwalten
etliche Vermieter ihre Gewerbeflächen
selbst. Dann fällt die Provision sowieso weg.

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2. Welche Ausstattung muss sein?

Bei der Raumausstattung müssen sich Gründer
an öffentliche Normen halten: Gewerberecht,
Gaststättenrecht, öffentliches Baurecht und
Arbeitsstättenschutz.
„Die Arbeitsstättenschutzrichtlinie
bestimmt unter anderem, bei
wie vielen Mitarbeitern wie viele Toiletten zur
Verfügung stehen müssen und ab wann ein
Pausenraum notwendig wird“, erklärt Büroverwalter
Ralf Hübner aus Wattenbek. Wer
Schwangere beschäftigt, braucht womöglich
Ruheräume. „Die Regeln sind je nach Gewerbe
und Bundesland verschieden“, warnt Hübner.
„Teilweise sogar innerhalb der Kommunen.“

3. Wann kann ich einziehen?

Viele Gründer denken, sie könnten nach Vertragsunterzeichnung
den Umzugswagen bestellen.
Falsch. Die Flächen müssen oft erst
hergerichtet
werden, bei einem Rohbau kann
das bis zu 20 Wochen dauern. Wer kann, sollte
bis zum Einzug vier bis sechs Monate einplanen,
für die Suche, Verhandlungen, das Schreiben,
Prüfen und Unterzeichnen des Vertrags.
Thomas Ott, Geschäftsführer und Mietexperte
der IHK Dresden, kennt Fälle, in denen noch
mehr Vorlaufzeit geboten ist: „Bei neuen Kaufhäusern
in der Innenstadt muss man zum Beispiel
oft ein Jahr vor Bezug unterschreiben.“

4. Wie groß ist der Raum?

Viele suchen zunächst in Zeitungen oder im Internet
nach geeigneten Objekten, bevor sie besichtigen.
Wer vorab Raumgrößen vergleichen
will, muss aufpassen, denn dafür existieren zwei
Normen: die früher übliche DIN-Norm und das
sogenannte GIF-Verfahren der Gesellschaft für
Immobilienwirtschaftliche Forschung. Dabei
werden zu den eigentlichen Räumen auch
Treppenhaus, Flure, Eingänge, Technikschächte
und Foyers anteilig mitvermietet. Ein Quadratmeterpreis
nach DIN kann deshalb teurer erscheinen,
letztlich aber sogar günstiger sein.
Umgekehrt ist ein Büro nach GIF oft kleiner als
gedacht. Thomas Ott von der IHK Dresden rät,
am besten Lagepläne selbst nachzumessen.

5. Welche Kautionen sind üblich?

Kautionen für Wohnungen liegen bei höchstens
drei Nettokaltmieten, bei Gewerbe sind sie
deutlich höher. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten,
bei schlechter Bonität auch vier bis
fünf. „Man sollte zudem wissen, dass ein Vermieter
von Gewerbeimmobilien nicht verpflichtet ist, die Kaution auf einem Anderkonto
anzulegen“,
warnt IHK-Experte Ott. Heißt: Das
Geld fließt nicht auf ein Sparbuch des Mieters,
sondern kann auf dem normalen Geschäftskonto
liegen bleiben. Bei Konkurs oder Steuerschulden
lässt sich die Kaution von da wegpfänden.
Sicherer sind eine Bankbürgschaft
oder eine vertragliche Vereinbarung.

6. Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Die meisten gewerblichen Mietverträge enthalten
eine sogenannte Wertsicherungsklausel.
„Das ist eine Indexklausel, die sich an den Lebenshaltungskosten
eines Privathaushalts und
der Inflation orientiert“, erklärt Rechtsanwalt
Florian Kappes aus Landsberg am Lech. Heißt:
Der Vermieter kann die Miete laufend erhöhen,
um sie an den Kaufkraftverlust anzupassen.

7. Wer muss renovieren?

„Laut Gesetz ist der Mieter nicht zum Renovieren
verpflichtet“, sagt Jurist Florian Kappes –
theoretisch. Viele Vermieter legen in Verträgen
das Gegenteil fest: Dann kommen Mieter ums
Renovieren, um Schönheitsreparaturen, manchmal
auch um einen neuen Bodenbelag nicht
herum.
„Für Gründer ist das vor allem dann
ärgerlich,
wenn sie schon nach einem Jahr wieder
ausziehen“, warnt Kappes. Deshalb sollten
Anfänger versuchen zu verhandeln. Kehrseite:
Renoviert der Vermieter, steigt der Preis.

8. Was bringen Optionsrechte?

Wer sein Büro langfristig behalten will, sollte
schon als Gründer daran denken, Optionsrechte
im Mietvertrag festzulegen. Denn anders als
bei Wohnungen endet der Gewerbemietvertrag
in der Regel nach einigen Jahren. Mit einem
Optionsrecht kann der Mieter selbst entscheiden,
ob er zu gleichen Konditionen verlängern
will. Ohne Optionsrecht werden Mieter dagegen
mit saftigen Mieterhöhungen erpressbar,
vor allem wenn Vermieter wissen, dass sie nur
ungern ausziehen.

9. Wie steht es mit Untervermietung?

Wenn ein Gründer die Miete allein nicht mehr
zahlen kann, bietet sich manchmal an, Räume
und Flächen unterzuvermieten. „Das muss
allerdings
im Vertrag vereinbart sein, oder der
Mieter muss sich zuvor die Einwilligung des
Vermieters holen“, sagt IHK-Experte Ott. Enthält
der Mietvertrag Konkurrenzschutzklauseln,
ist ein potenzieller Rivale für andere Parteien
im Haus tabu. Wer seine Gewerberäume
komplett untervermieten will, versucht besser,
Verträge zu überschreiben. Hauptmieter müssen
nämlich für Untermieter einstehen, wenn
die zum Beispiel die Miete nicht zahlen.

10. Wie kündige ich meinen Mietvertrag?

Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Grundkündigungsfrist
von sechs Monaten üblich,
kürzere Fristen lassen sich aushandeln. Anders
bei den weitverbreiteten Festmietverträgen:
„Da kommt man in der Regel nicht vor Ablauf
raus“, sagt Mietrechtsexperte Florian Kappes –
es sei denn, der Raum hat schwere Mängel.
Vorteil: Man kann auch nicht gekündigt
werden.

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