Management Mietgefangen, mietgehangen

Wer glaubt, ein Arbeitsraum werde genauso gemietet wie eine Wohnung, irrt gewaltig. Die Verträge sind anders - und immer verhandelbar. Zehn Fragen, die Unternehmer klären sollten.

1. Wer bezahlt den Makler?

Wer in der Großstadt eine Wohnung mietet,hat gelernt: Immobilienmakler verteilen inüberfüllten Fluren Bewerbungsbögen undschreibenam Ende dem Gewinner eine satte Rechnung. „Der Gewerbemarkt funktioniertvöllig anders“, sagt Jochen Völckers, Geschäftsführerbei Völckers & Cie Immobilien aus Hamburg.Da ist der Makler ein Berater, der hilft,den passenden Raum zu finden – und das fürden Mieter meist kostenlos, da der Eigentümerden Service zahlt. Das liegt daran, dassBüroraum selten knapp ist. Außerdem verwaltenetliche Vermieter ihre Gewerbeflächenselbst. Dann fällt die Provision sowieso weg.

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2. Welche Ausstattung muss sein?

Bei der Raumausstattung müssen sich Unternehmer an öffentliche Normen halten: Gewerberecht,Gaststättenrecht, öffentliches Baurecht und Arbeitsstättenschutz.“Die Arbeitsstättenschutzrichtlinie bestimmt unter anderem, bei wie vielen Mitarbeitern wie viele Toiletten zurVerfügung stehen müssen und ab wann ein Pausenraum notwendig wird“, erklärt Büroverwalter Ralf Hübner aus Wattenbek. Wer Schwangere beschäftigt, braucht womöglich Ruheräume. „Die Regeln sind je nach Gewerbeund Bundesland verschieden“, warnt Hübner.“ Teilweise sogar innerhalb der Kommunen.“

3. Wann kann ich einziehen?

Viele Unternehmer denken, sie könnten nach Vertragsunterzeichnungden Umzugswagen bestellen. Falsch. Die Flächen müssen oft ersthergerichtetwerden, bei einem Rohbau kanndas bis zu 20 Wochen dauern. Wer kann, sollte bis zum Einzug vier bis sechs Monate einplanen, für die Suche, Verhandlungen, das Schreiben, Prüfen und Unterzeichnen des Vertrags. Thomas Ott, Geschäftsführer und Mietexperteder IHK Dresden, kennt Fälle, in denen noch mehr Vorlaufzeit geboten ist: „Bei neuen Kaufhäusernin der Innenstadt muss man zum Beispieloft ein Jahr vor Bezug unterschreiben.“

4. Wie groß ist der Raum?

Viele suchen zunächst in Zeitungen oder im Internet nach geeigneten Objekten, bevor sie besichtigen.Wer vorab Raumgrößen vergleichenwill, muss aufpassen, denn dafür existieren zwei Normen: die früher übliche DIN-Norm und dassogenannte GIF-Verfahren der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung. Dabei werden zu den eigentlichen Räumen auch Treppenhaus, Flure, Eingänge, Technikschächte und Foyers anteilig mitvermietet. Ein Quadratmeterpreis nach DIN kann deshalb teurer erscheinen, letztlich aber sogar günstiger sein. Umgekehrt ist ein Büro nach GIF oft kleiner als gedacht. Thomas Ott von der IHK Dresden rät, am besten Lagepläne selbst nachzumessen.

5. Welche Kautionen sind üblich?

Kautionen für Wohnungen liegen bei höchstens drei Nettokaltmieten, bei Gewerbe sind sie deutlich höher. Üblich sind drei Bruttomonatsmieten, bei schlechter Bonität auch vier bis fünf. „Man sollte zudem wissen, dass ein Vermieter von Gewerbeimmobilien nicht verpflichtet ist, die Kaution auf einem Anderkonto anzulegen“, warnt IHK-Experte Ott. Heißt: Das Geld fließt nicht auf ein Sparbuch des Mieters, sondern kann auf dem normalen Geschäftskontoliegen bleiben. Bei Konkurs oder Steuerschuldenlässt sich die Kaution von da wegpfänden. Sicherer sind eine Bankbürgschaftoder eine vertragliche Vereinbarung.

6. Was ist eine Wertsicherungsklausel?

Die meisten gewerblichen Mietverträge enthalten eine sogenannte Wertsicherungsklausel.“Das ist eine Indexklausel, die sich an den Lebenshaltungskosten eines Privathaushalts undder Inflation orientiert“, erklärt Rechtsanwalt Florian Kappes aus Landsberg am Lech. Heißt: Der Vermieter kann die Miete laufend erhöhen, um sie an den Kaufkraftverlust anzupassen.

7. Wer muss renovieren?

„Laut Gesetz ist der Mieter nicht zum Renovierenverpflichtet“, sagt Jurist Florian Kappes – theoretisch. Viele Vermieter legen in Verträgendas Gegenteil fest: Dann kommen Mieter ums Renovieren, um Schönheitsreparaturen, manchmal auch um einen neuen Bodenbelag nicht herum.“Für Jungunternehmer oder Gründer ist das vor allem dann ärgerlich, wenn sie schon nach einem Jahr wieder ausziehen“, warnt Kappes. Deshalb sollten Anfänger versuchen zu verhandeln. Kehrseite: Renoviert der Vermieter, steigt der Preis.

8. Was bringen Optionsrechte?

Wer sein Büro langfristig behalten will, sollte schon als Gründer daran denken, Optionsrecht beim Mietvertrag festzulegen. Denn anders als bei Wohnungen endet der Gewerbemietvertrag in der Regel nach einigen Jahren. Mit einem Optionsrecht kann der Mieter selbst entscheiden, ob er zu gleichen Konditionen verlängern will. Ohne Optionsrecht werden Mieter dagegen mit saftigen Mieterhöhungen erpressbar, vor allem wenn Vermieter wissen, dass sie nur ungern ausziehen.

9. Wie steht es mit Untervermietung?

Wenn ein Unternehmer die Miete allein nicht mehr zahlen kann, bietet sich manchmal an, Räume und Flächen unterzuvermieten. „Das muss allerdings im Vertrag vereinbart sein, oder der Mieter muss sich zuvor die Einwilligung des Vermieters holen“, sagt IHK-Experte Ott. Enthält der Mietvertrag Konkurrenzschutzklauseln, ist ein potenzieller Rivale für andere Parteien im Haus tabu. Wer seine Gewerberäume komplett untervermieten will, versucht besser,Verträge zu überschreiben. Hauptmieter müssen nämlich für Untermieter einstehen, wenn die zum Beispiel die Miete nicht zahlen.

10. Wie kündige ich meinen Mietvertrag?

Bei unbefristeten Mietverträgen ist eine Grundkündigungsfrist von sechs Monaten üblich, kürzere Fristen lassen sich aushandeln. Anders bei den weitverbreiteten Festmietverträgen: „Da kommt man in der Regel nicht vor Ablaufraus“, sagt Mietrechtsexperte Florian Kappes – es sei denn, der Raum hat schwere Mängel. Vorteil: Man kann auch nicht gekündigtwerden.

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