Gemeinschaftseigentum regeln Wie Eigentümer Konflikte um Gemeinschaftsräume vermeiden

In Mehrfamilienhäusern ziehen Eigentümer nicht immer am selben Strang. Damit Konflikte nicht zu einer Zerreißprobe werden, sollten klare Regeln für das Gemeinschaftseigentum aufgestellt werden.

In Mehrfamilienhäusern ziehen Eigentümer nicht immer am selben Strang. Damit Konflikte nicht zu einer Zerreißprobe werden, sollten klare Regeln für das Gemeinschaftseigentum aufgestellt werden.© Nikolai Sorokin - Fotolia.com

In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es Gemeinschaftsräume. Doch nicht immer sind sich alle Eigentümer über die Nutzungsbedingungen und die Kostenverteilung einig. Was Sie regeln sollten, damit es nicht zum Streit kommt.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt auch Anteile am Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören nicht nur das Grundstück oder das Treppenhaus, auch gemeinsam genutzte Räume wie ein Partykeller, ein Fitnessraum oder eine Schwimmbad-Halle können Gemeinschaftseigentum sein. Für Pflege und Instandhaltung kommen die Eigentümer auf – so ist es im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. „Die Kosten sind nach Miteigentumsanteil auf alle Wohnungseigentümer umzulegen“, erklärt Gabriele Heinrich vom Verband Wohnen im Eigentum (WiE) in Bonn. Abweichungen sind grundsätzlich aber möglich.

So kann in der Teilungserklärung eine andere Kostenaufteilung vereinbart sein. Eine andere Möglichkeit: „Nutzen nur einige Parteien im Haus beispielsweise einen Partyraum, dann kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, dass auch nur diese Eigentümer die hierbei entstehenden Kosten tragen müssen“, sagt Rechtsanwalt Michael Dröge vom Verband Wohneigentum in Bonn. Dieser Beschluss ist ein Mehrheitsbeschluss, eine Einstimmigkeit ist daher nicht nötig.

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Um von vornherein Auseinandersetzungen zu vermeiden, sollte die Nutzung von Gemeinschaftsräumen verbindlich geregelt werden. „Das kann über eine Vereinbarung oder aber in einer Hausordnung geschehen“, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Meist setzt der Verwalter auf Wunsch der Eigentümer eine Hausordnung auf. „Solange sie nicht gegen bestehende Vereinbarungen verstößt, kann sie durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss beschlossen werden“, so Happ.

Was in einer Hausordnung geregelt werden sollte

Veränderungen einer vereinbarten Hausordnung können dann jedoch grundsätzlich nur einstimmig beschlossen werden – falls dies nicht beim Festlegen der ersten Hausordnung anders festgelegt wurde, erläutert Dröge. „Bei dem Beschluss über die erste Hausordnung kann nämlich vereinbart werden, dass diese durch Mehrheitsbeschluss später auch abänderbar ist“, fügt er hinzu. Meist ist es der Verwalter des Hauses, der dafür zu sorgen hat, dass die vereinbarten Regeln eingehalten werden.

In der Hausordnung sollte klar festgelegt sein, wer wann und unter welchen Voraussetzungen die Räume nutzen darf. „Listen, auf denen man sich eintragen kann, helfen hier“, erklärt Happ. Er verweist darauf, dass beispielsweise bei einem Partyraum vor allem geregelt sein sollte, bis zu welcher Uhrzeit und mit welcher Lautstärke der Raum genutzt werden darf.

Ob auch Gäste einzelner Eigentümer Gemeinschaftsräume nutzen dürfen, ergibt sich teilweise bereits aus der Art der Nutzung des jeweiligen Raums. So ist es bei einem Partykeller selbstverständlich, dass Gäste von Wohnungseigentümern zum Feiern eingeladen werden dürfen. Bei anderen Gemeinschaftsräumen, etwa einem Schwimmbad oder einem Fitnessraum, sollte die Nutzung in der Hausordnung festgelegt werden. „Hier ist denkbar, dass Miteigentümer Gäste in das Schwimmbad einladen dürfen, das kann aber auch untersagt werden“, sagt Dröge.

Wenn Gemeinschaftsräume modernisiert werden müssen

Oft droht Streit, wenn Gemeinschaftsbereiche, die nicht häufig genutzt werden, von einzelnen Miteigentümern in Beschlag genommen werden. Darauf weist die Rechtsanwältin und WiE-Beraterin Sandra Weeger-Elsner hin. Als Beispiel führt sie den Fall an, dass jemand private Gegenstände auf dem Dachboden lagert, der von anderen Eigentümern gewöhnlich nicht oder nur selten genutzt wird. „Die WEG kann dann einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch geltend machen“, so Weeger-Elsner. Sie rät, auch für solche Bereiche Nutzungsregeln zu treffen.

Sollen Gemeinschaftsräume modernisiert werden, dann kann dies laut Happ mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Für die Kosten müssen die Eigentümer im Verhältnis ihres Miteigentums aufkommen. „Nutzen nur vier von sechs Eigentümern den Partykeller, kann die Eigentümergemeinschaft aber beschließen, dass für die Neugestaltung der Wände nur diejenigen zahlen, die den Partyraum nutzen“, erklärt Dröge.

Wann alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen

Anders ist es bei einer baulichen Änderung – etwa dem Einbau eines Schwimmbads oder die Einrichtung eines Fitnessraums. Hier müssen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer zustimmen. Das Ja kann aber ein einzelner Eigentümer unter der Auflage erteilen, dass er nicht an den Kosten für die bauliche Veränderung beteiligt wird. „Im Gegenzug darf er aber dann auch natürlich nicht die Vorteile durch die Änderung in Anspruch nehmen – also etwa das neue Schwimmbad nutzen“, so Happ.

Weeger-Elsner weiß aus ihrer Tätigkeit auch von Fällen, in denen der Eigentümer einer Wohnung in einer der oberen Etagen etwa aus Altersgründen einen Fahrstuhl einbauen lassen möchte. „Auch hier können andere Miteigentümer, denen ein solcher Fahrstuhl zu teuer ist, ihre Zustimmung unter der Auflage geben, dass sie nicht an den Kosten beteiligt werden“, so Weeger-Elsner. In solchen Fällen müssen sie dann später auch nicht die Instandhaltungskosten mittragen.

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