Recht + Steuern Sorgenlos im Ferienhäuschen

Gute Nachricht für Eigentümer von Ferienimmobilien: Wer sein Ferienhaus an wechselnde Gäste vermietet, dort aber gelegentlich auch selbst wohnt, hat trotzdem alle Steuervorteile sicher. Worauf Besitzer achten sollten.

Wer sein Ferienhaus an wechselnde Gäste vermietet, dort aber gelegentlich auch selbst wohnt, hat dennoch alle Steuervorteile sicher. Denn er braucht nicht mehr nachzuweisen, dass er damit auf Dauer Gewinn erzielt. So entschied unlängst das Niedersächsische Finanz­gericht (Az.: 9 K 180/09).

Das Urteil stärkt die Posi­tion der Steuerzahler. ­Tatsächlich argwöhnt das Finanzamt oft, dass die Vermieter keine Überschüsse, sondern Verluste anstreben, indem sie Abschreibungen, Zinsen und alle übrigen Kosten – soweit sie auf die Vermietungszeit entfallen − von den Mieteinnahmen abziehen. Auf diese Weise schreiben sie über Jahre tiefrote Zahlen, die sich steuer­sparend mit anderen Einkünften ausgleichen lassen, etwa mit Firmengewinnen oder Kapitalerträgen.

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Bislang akzeptiert die Finanzverwaltung den Abzug der Kosten aber nur dann, wenn sich die Immobilie unterm Strich rentiert. Dies hat der Vermieter per Prognose über 30 Jahre zu dokumentieren – eine Rechnung, die so manchen in Verlegenheit bringt. Damit ist nun Schluss, befanden die hannoverischen Richter. Die ­Gewinnerzielungsabsicht gilt bereits als nachgewiesen, wenn das Haus oder die Wohnung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage von fremden Urlaubern belegt ist. Diese Auslastung sollte also stets erreicht werden. Allerdings ist das Urteil nicht rechtskräftig. Wer in gleicher Sache mit dem Finanzamt streitet, sollte gegen die Bescheide Einspruch einlegen und die Behörde auffordern, das Urteil des Bundesfinanzhofs abzuwarten (Az.: IX R 22/12).

Protokoll: R. Klimasch

Franziska Wiechmann ist Steuerberaterin bei der BDO AG in Hamburg

Vorteilsrechnung
Ein Unternehmer vermietet eine Ferienwohnung. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 12 000 Euro, die Ausgaben 22 000 Euro. An 20 Tagen nutzt er sie selbst. Ortsüblich sind 150 Vermietungstage, für die Steuer muss er die Wohnung an mindestens 113 Tagen vermieten (75 Prozent). So rechnet es sich, wenn er die 113 Tage verfehlt oder erreicht:
Mindestauslastung nicht erreicht
Einnahmen 12 000
Ausgaben* 20 794
Verlust 8794
Davon absetzbar 0000
Steuerersparnis 0000
Mindestauslastung erreicht
Einnahmen 12 000
Ausgaben* 20 794
Absetzbarer Verlust 8794
Steuerersparnis (bei 45 %) 3957

Angaben in Euro,* ohne Kosten für die Zeit der Selbstnutzung

Aus dem Magazin
Dieser Beitrag stammt aus impulse-Ausgabe 01/2013.

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