Vertragliche Kaufpreisaufteilung Gebäude richtig abschreiben fängt schon beim Kaufvertrag an

Wie viel ist das Haus wert, wie viel das Grundstück? Die vertragliche Kaufpreisaufteilung ist entscheidend für die Steuererklärung.

Wie viel ist das Haus wert, wie viel das Grundstück? Die vertragliche Kaufpreisaufteilung ist entscheidend für die Steuererklärung.© Noah & Harvey / photocase.de

Wer ein bebautes Grundstück kauft, kann nur den Kaufpreis für die Immobilie absetzen. Was aber tun, wenn das Finanzamt die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Gebäude und Bodenwert nicht akzeptiert?

Beim Kauf einer Mietimmobilie oder eines Betriebsgrundstücks setzt sich der Kaufpreis im Regelfall aus einem Anteil für das Gebäude und einem Anteil für Grund und Boden zusammen. „Steuerlich abgeschrieben werden kann allerdings nur der Gebäudeanteil“, erklärt Isabel Klocke vom Bund der Steuerzahler. Die Abschreibung wird auch als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet.

Oft wird vermutet, dass der Kaufpreisanteil für das Gebäude zu hoch angesetzt wurde, um eine hohe Steuerabschreibung zu erreichen. „Daher schaut das Finanzamt bei der Kaufpreisaufteilung genauer hin“, sagt Klocke

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Es gilt, was im Notarvertrag steht

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun entschieden: Maßstab für die Wertaufteilung von Grund und Boden und Gebäude ist grundsätzlich das im Notarvertrag vereinbarte. Etwas anderes gilt nur, wenn die Aufteilung lediglich zum Schein vorgenommen wurde oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt, befanden die obersten Finanzrichter (Az.: IX R 12/14).

Im konkreten Fall kaufte der Kläger im Jahr 2000 zwei Eigentumswohnungen. Laut Vertrag entfielen je 300.000 D-Mark des Kaufpreises auf das Gebäude und jeweils knapp 200.000 D-Mark auf Grund und Boden. Der Kläger machte die Abschreibung auf Basis des im Kaufvertrag vereinbarten Gebäudeanteils geltend. Das Finanzamt hielt den Anteil für zu hoch und ließ nur eine geringere Abschreibung zu. Dieser Argumentation folgte der Bundesfinanzhof nicht: Grundlage gelte das im Vertrag vereinbarte, soweit eben kein Scheingeschäft oder Missbrauch vorläge.

Den Wert schon im Kaufvertrag vernünftig aufteilen

Käufern von Mietimmobilien oder Betriebsgrundstücken empfiehlt Klocke, bereits im Kaufvertrag eine vernünftige Aufteilung zwischen Gebäude und Bodenwert vorzunehmen. Akzeptiert das Finanzamt die vereinbarte vertragliche Kaufpreisaufteilung nicht, sollte mit Hinweis auf das BFH-Urteil Einspruch gegen den Steuerbescheid eingelegt werden.

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