Mietshaus als Betriebsvermögen Mit diesem Kniff zahlen Sie weniger Steuern auf Mieteinnahmen

Clever gerechnet: Wer ein Mietshaus zu Betriebsvermögen macht, zahlt nicht Einkommensteuer, sondern die deutlich geringere Körperschaftsteuer.

Clever gerechnet: Wer ein Mietshaus zu Betriebsvermögen macht, zahlt nicht Einkommensteuer, sondern die deutlich geringere Körperschaftsteuer.© Nikada / E+ / Getty Images

Wer Mieteinnahmen hat, wird vom Staat kräftig zur Kasse gebeten. Doch mit einem Kniff kann man ein Mietshaus zu Betriebsvermögen machen - und dadurch Steuern sparen.

Mietshäuser zu Betriebsvermögen machen – mit dieser Strategie können Unternehmerfamilien bei privaten Mieterträgen kräftig Steuern sparen. Dafür installiert man für jedes Mietshaus eine GmbH. Das rechnet sich vor allem für Vermieter, die ihre Erträge durchweg reinvestieren und so Vermögen aufbauen.

In Zahlen: Im Privatvermögen kosten Mieterträge bis zu 47,5 Prozent Einkommensteuer inklusive Solizuschlag, in der Immobilien-GmbH als Gewinn dagegen nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer einschließlich Soli. Wer indes Teile des Gewinns für private Zwecke braucht, schmälert den Vorteil. Denn Ausschüttungen kosten 26,4 Prozent Abgeltungsteuer extra (einschließlich Soli). Dafür entfällt die Gewerbesteuer, wenn sich die GmbH auf die reine Vermögensverwaltung beschränkt. Somit bleibt es bei der stattlichen Ersparnis, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.

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Gründung einer Beteiligungs-GmbH bringt Vorteile

Einziger Haken: Verkauft man GmbH-Immobilien, sind dabei erzielte Gewinne stets mit 15,8 Prozent zu versteuern. Im Privatvermögen bleiben sie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). Ausweg: erst eine Beteiligungs-GmbH gründen, die für jedes Mietshaus eine separate GmbH als Tochtergesellschaft einrichtet. Später keine Immobilie verkaufen, sondern gleich die Tochtergesellschaft. Verkaufsgewinne sind dann praktisch steuerfrei.

Wer von diesem Modell zügig profitieren will, kann vorhandene Objekte zum aktuellen Wert (Teilwert) in GmbHs einlegen. Steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Und: Der Teilwert liegt meist über dem alten Kaufpreis. Das bringt höhere Abschreibungen.

Vorteilsrechnung

Ein Start-up-Unternehmer, bestens im Geschäft, hat innerhalb weniger Jahre Millionengewinne erwirtschaftet. Einen Teil davon will er für den privaten Vermögensaufbau in Sachwerte investieren. Deshalb kauft er zwei Mietshäuser. Dabei rechnet er pro Jahr mit 40.000 Euro Überschuss der Mieteinnahmen über die sogenannten Werbungskosten – Abschreibungen inklusive. Die Rechnung zeigt, wie viel Steuern der Firmenchef spart, wenn er die Häuser nicht im Privatvermögen hält, sondern dafür Immobilien-GmbHs installiert:

Mietshaus im Privatvermögen
Überschuss 40.000 Euro
Einkommenssteuer (45%) 18.000 Euro
Plus Solizuschlag (5,5%)* 990 Euro
Steuer insgesamt 18.990 Euro

 

Mietshaus in Immobilien-GmbH
Gewinn 40.000 Euro
Körperschaftssteuer (15%) 6000 Euro
Plus Solizuschlag (5,5%)* 330 Euro
Plus Gewerbesteuer 0 Euro
Steuer insgesamt 6330 Euro
Steuer gespart pro Jahr 12.660 Euro

* auf Einkommen- oder Körperschaftssteuer

 


Ein Artikel aus der impulse-Ausgabe 06/2017

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