Befristetes Nutzungsrecht für Immobilien Mieteinnahmen statt Unterhalt: Wie Eltern clever Steuern sparen können

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Für dich! Wer dem studierenden Kind ein befristetes Nutzungsrecht für Immobilien überträgt, profitiert durch Steuervorteile.

Für dich! Wer dem studierenden Kind ein befristetes Nutzungsrecht für Immobilien überträgt, profitiert durch Steuervorteile.© marshi / photocase.de

Das Studium der volljährigen Kinder finanzieren und dabei noch Steuern sparen – das funktioniert, wenn die Eltern dem Nachwuchs ein befristetes Nutzungsrecht für Immobilien einräumen. So funktioniert das Modell.

Wer seinen Kindern während des Studiums ein befristetes Nutzungsrecht für Immobilien (etwa für Mietwohnungen oder Mietshäuser) überträgt, kann Steuern sparen – und die Kinder erhalten für die Dauer des Studiums eigene Mieteinnahmen statt Unterhalt. Das Modell ist rechtlich völlig einwandfrei, entschied unlängst das Finanzgericht Baden-Württemberg (Az.: 11 K 2951/15; das Urteil ist rechtskräftig).

Weniger Steuern dank Übertragung

Unterm Strich ist eine ordentliche Ersparnis drin. Bislang mussten die Eltern die Mieteinkünfte voll versteuern, etwa zum Spitzensteuersatz von 47,5 Prozent inklusive Soli. Dagegen zahlen die Kinder keine Steuern, sofern die ihnen zugewendeten Mieten den Grundfreibetrag von 9000 Euro pro Jahr nicht übersteigen und sie keine anderen Einkünfte haben. Selbst wenn sie darüber liegen, fallen wegen des progressiven Tarifs bei ihnen meist deutlich weniger Steuern an als bei den Eltern.

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Für die Übertragung des Nutzungsrechts genügt ein einfacher (schuldrechtlicher) Vertrag. In den bestehenden Mietverträgen sind die Kinder als neue Vermieter auszuweisen; dazu braucht es die Zustimmung der Mieter. Das entfällt, wenn die Familie den „Zuwendungsnießbrauch“ wählt. Der ist allerdings notariell zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen. In beiden Fällen übernehmen die Kinder die üblichen Kosten der Immobilie.

Wichtig: Abschreibungen für die Wohnungen entfallen. Möglich ist auch, dass die Kinder Mieteinkünfte für ein Betriebsgebäude bekommen, das zum Beispiel die Mutter an die Firma des Vaters vermietet hat. Voraussetzung ist aber, dass dies streng nach marktüblichen Mietkonditionen geschieht.

Vorteilsrechnung

Die Eltern vermieten eine moderne Eigentumswohnung in einer Großstadt für jährlich 24.000 Euro inklusive Nebenkosten. Die laufenden Kosten betragen 6000 Euro, die Abschreibung 5000 Euro. Sie übertragen nun das Nutzungsrecht an der Wohnung für fünf Jahre auf ihren studierenden Sohn. Der Junior führt das Mietverhältnis fort; er hat ansonsten keine Einkünfte. Die Rechnung zeigt, wie viel Einkommenssteuer die Familie durch Verlagerung der Einkünfte spart.

Mieteinkünfte bei den Eltern
Einnahmen 24.000 Euro
Ausgaben 6000 Euro
Abschreibung 5000 Euro
zu versteuern 13.000 Euro
Steuer* (bei 47,5%) 6175 Euro

 

Mieteinkünfte beim Sohn  
Einnahmen 24.000 Euro
Ausgaben 6000 Euro
Abschreibung 0 Euro
Steuer* (bei 11,4%)                    2050 Euro
Gespart pro Jahr 4125 Euro

*inkl. Solizuschlag

 

Ein Artikel aus der impulse-Ausgabe 2/2018

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