Erbschaftsteuer auf Wohnrecht: Steuerfalle nach dem Tod von Angehörigen

Vorsicht, Falle: Wer ein Familienhaus erbt und dann selbst bewohnt, braucht keine Steuern zu zahlen. Wer nur ein Wohnrecht hat, muss da­gegen Erbschaftsteuer zahlen. So entschied unlängst der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: II R 45/12).

Die Konstellation im Urteilsfall ist ge­radezu klassisch: Ein Ehepaar lebte in einem ­Eigenheim, das beim Tod des Ehegatten direkt an die Kinder vererbt wurde. Damit die zurückbleibende Ehefrau in der gewohnten Umgebung bleiben konnte, erhielt sie ein lebenslanges, kostenfreies Wohnrecht – gesichert per Eintrag im Grundbuch. Weil also weiterhin ein Fami­lienmitglied das Haus nutzte, rechneten die Erben fest mit der gesetzlichen Steuerbefreiung für Familienheime.

Doch das Finanzamt verlangte von der Witwe kräftig Erbschaftsteuer. Zu versteuern sei hier der Kapitalwert des Wohnrechts, der sich aus dem Mietspiegel sowie dem Alter des Bewohners ergibt. Zu Recht, ­sagen die BFH-Richter, das Gesetz begünstige eindeutig allein den Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum. Daher sollten Familien mit Immobilienbesitz testamentarische Ver­fügungen überprüfen und eventuell anpassen. Nach dem Urteil ist zu überlegen, dem über­lebenden Ehegatten kein Wohnrecht, sondern Eigentum zu übertragen. Das ist steuerfrei, wenn das Haus oder die Wohnung weiterhin sein Lebensmittelpunkt ist und er dort mindestens zehn Jahre wohnen bleibt.

In einem wei­teren Schritt kann dann der überlebende Ehegatte die Immobilie an die Kinder vererben. Das ist ebenfalls steuerfrei, wenn sie dort auf Dauer einziehen – also sofort und für mindestens zehn Jahre. Außerdem darf die Wohnfläche höchstens 200 Quadratmeter betragen. Was darüber hinausgeht, kostet Erbschaftsteuer.

Vorteilsrechnung: Erbschaftsteuer auf Wohnrecht

Beispiel: Ein Ehepaar lebt mit zwei Kindern in einem Einfamilienhaus. Per Testament ist geregelt, dass die Immobilie (Marktwert 450.000 Euro) bei Tod eines Ehegatten an die Kinder geht (steuerfrei wegen insgesamt 800.000 Freibetrag). Der verwitwete Partner bekommt ein lebenslanges Wohnrecht (Wert: 280.000 Euro) sowie Geldvermögen (Wert: 500.000). Die Rechnung zeigt, wie viel Erbschaftssteuer der überlebende Ehegatte spart, wenn er statt des Wohnrechts das Haus erbt.

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Unsere Expertin

Doris zur Mühlen ist Steuerberaterin und Wirtschaftsprüferin bei der RST-Gruppe in Essen.