Mietshäuser zu Betriebsvermögen machen – mit dieser Strategie können Unternehmerfamilien bei privaten Mieterträgen kräftig Steuern sparen. Dafür installiert man für jedes Mietshaus eine GmbH. Das rechnet sich vor allem für Vermieter, die ihre Erträge durchweg reinvestieren und so Vermögen aufbauen.
In Zahlen: Im Privatvermögen kosten Mieterträge bis zu 47,5 Prozent Einkommensteuer inklusive Solizuschlag, in der Immobilien-GmbH als Gewinn dagegen nur 15,8 Prozent Körperschaftsteuer einschließlich Soli. Wer indes Teile des Gewinns für private Zwecke braucht, schmälert den Vorteil. Denn Ausschüttungen kosten 26,4 Prozent Abgeltungsteuer extra (einschließlich Soli). Dafür entfällt die Gewerbesteuer, wenn sich die GmbH auf die reine Vermögensverwaltung beschränkt. Somit bleibt es bei der stattlichen Ersparnis, die für die Tilgung von Krediten oder weitere Investitionen zur Verfügung steht.
Gründung einer Beteiligungs-GmbH bringt Vorteile
Einziger Haken: Verkauft man GmbH-Immobilien, sind dabei erzielte Gewinne stets mit 15,8 Prozent zu versteuern. Im Privatvermögen bleiben sie steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). Ausweg: erst eine Beteiligungs-GmbH gründen, die für jedes Mietshaus eine separate GmbH als Tochtergesellschaft einrichtet. Später keine Immobilie verkaufen, sondern gleich die Tochtergesellschaft. Verkaufsgewinne sind dann praktisch steuerfrei.
Wer von diesem Modell zügig profitieren will, kann vorhandene Objekte zum aktuellen Wert (Teilwert) in GmbHs einlegen. Steuerfrei, wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Und: Der Teilwert liegt meist über dem alten Kaufpreis. Das bringt höhere Abschreibungen.
Vorteilsrechnung
Ein Start-up-Unternehmer, bestens im Geschäft, hat innerhalb weniger Jahre Millionengewinne erwirtschaftet. Einen Teil davon will er für den privaten Vermögensaufbau in Sachwerte investieren. Deshalb kauft er zwei Mietshäuser. Dabei rechnet er pro Jahr mit 40.000 Euro Überschuss der Mieteinnahmen über die sogenannten Werbungskosten – Abschreibungen inklusive. Die Rechnung zeigt, wie viel Steuern der Firmenchef spart, wenn er die Häuser nicht im Privatvermögen hält, sondern dafür Immobilien-GmbHs installiert:
| Mietshaus im Privatvermögen | |
| Überschuss | 40.000 Euro |
| Einkommenssteuer (45%) | 18.000 Euro |
| Plus Solizuschlag (5,5%)* | 990 Euro |
| Steuer insgesamt | 18.990 Euro |
| Mietshaus in Immobilien-GmbH | |
| Gewinn | 40.000 Euro |
| Körperschaftssteuer (15%) | 6000 Euro |
| Plus Solizuschlag (5,5%)* | 330 Euro |
| Plus Gewerbesteuer | 0 Euro |
| Steuer insgesamt | 6330 Euro |
| Steuer gespart pro Jahr | 12.660 Euro |
* auf Einkommen- oder Körperschaftssteuer
Steuertipps 2023 
