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„Wir werden auch in den nächsten Jahrzehnten wohnen wollen – Brücke oder Höhle sind schließlich out. Wohnraum bleibt deshalb ein verlässlicher Markt“, sagt Matthias Hamann, Geschäftsführer der Oncourse Real Estate aus Hamburg. Sein Unternehmen vermittelt bundesweit Immobilien als Kapitalanlage.
Doch nicht jedes Objekt passt zu jedem Anleger: „Jeder muss für sich selbst bewerten, was für ihn das richtige ist“, sagt Hamann. Wer in Betongold investieren möchte, sollte Strategie, Standort und Steuerfragen gut abstimmen.
Voraussetzungen prüfen
Das Investment muss immer auch zur Lebenslage, zum Vermögen und zur individuellen Risikobereitschaft passen. Finanzexperte Jürgen Nowacki fasst die Voraussetzungen so zusammen: „Immobilien sind für Anleger interessant, die langfristig finanzieren können, keine Angst vor der Verwaltung haben und ihre Steuerlasten reduzieren wollen“, sagt der Inhaber des Anlagevermittlers My Broker.
Diese Voraussetzungen treffen auf viele Unternehmerinnen und Unternehmer zu. Trotzdem sollten Inhaber immer ihr Gesamtvermögen im Blick behalten. „Viele Unternehmer haben ein Klumpenrisiko“, warnt Finanzplaner Klaus Porwoll. „Manche meiner Klienten haben ihr ganzes Vermögen in diese eine Anlageform gesteckt. Dann fehlt es an Streuung und an Liquidität.“
Rendite hängt von der Lage ab
Angehende Investoren sollten sich zunächst mit dem Standort beschäftigen. Denn die Lage entscheidet über Mieteinnahmen und Wertzuwachs. In strukturschwachen Regionen kann Leerstand zum Problem werden. In Universitätsstädten und regionalen Zentren ist die Nachfrage oft höher.
„In Deutschland stehen über 900.000 Geschosswohnungen leer. Das liegt schlicht daran, dass sie dort stehen, wo niemand wohnen will“, sagt Hamann. Umgekehrt gilt: In Metropolen wie München oder Hamburg sind die Kaufpreise oft so hoch, dass mitunter kaum eine Mietrendite übrig bleibt.
Aus den Daten des Immobilienforschungs- und Beratungsunternehmen Empirica lässt sich für Neubauwohnungen deutschlandweit grob eine Bruttomietrendite von 3,2 Prozent errechnen. Davon gehen noch Erwerbsnebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Leerstände ab.
Hebeleffekt durch Finanzierung
Eine Besonderheit des Immobilienmarktes ist, dass sich ein großer Teil des Kaufpreises über Kredite finanzieren lässt. „Über den Leverage-Effekt hebele ich mein Eigenkapital mit dem Darlehen der Bank“, sagt Hamann. Erwirtschaftet die Immobilie Überschüsse, kann der Hebel die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital deutlich erhöhen.
Der Effekt wirkt auch in die andere Richtung: Liegen die laufenden Ausgaben über den Erträgen, drücken Kreditkosten die Rendite weiter. Die Bauzinsen für Privathaushalte lagen im Euroraum im Frühjahr 2026 bei rund 3,5 Prozent.
„Wenn Lage und Bausubstanz stimmen und die Finanzierungskosten durch die Miete gedeckt sind, kann sich ein Investment lohnen“, sagt Nowacki. Trotzdem sind Wertsteigerungen nicht garantiert: So fielen die Preise für Wohnimmobilien 2023 in Deutschland um 8,5 Prozent, 2024 nochmals um 1,5 Prozent. Aufwärts ging es erst wieder 2025 mit 3,2 Prozent Zuwachs gegenüber dem Vorjahr.
Steuergestaltung bedenken
Besonders große Steuervorteile für Immobilien greifen bei denkmalgeschützten Objekten. Bei Baudenkmälern lassen sich begünstigte Sanierungskosten über zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abschreiben.
Für manche Neubauprojekte ist eine degressive Abschreibung von 5 Prozent pro Jahr vom Restwert möglich. Je nach Vorhaben können Investoren zudem zinsgünstige KfW-Förderkredite und bei energetischen Sanierungen auch Tilgungszuschüsse nutzen.
Immobilien als Altersvorsorge „Auch wenn die Steuerersparnisse zum Teil erheblich sind, sollte man niemals gierig werden und die Risiken aus den Augen verlieren“, warnt Nowacki. Gerade bei Denkmalobjekten könnten höhere Sanierungskosten die Rechnung schnell verändern.
Privatkauf oder Immobilien-GmbH?
Wer von Beginn an plant, mehrere Immobilien anzuschaffen, kann dies auch in einer Immobilien-GmbH tun. Das hat steuerliche Vorteile: So fallen auf Gewinne der Gesellschaft nur 15 Prozent Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag an, allerdings nur, wenn die GmbH nichts anderes tut, als eigene Immobilien zu verwalten. Das ist meist deutlich weniger als der persönliche Steuersatz, mit dem Geschäftsführer private Mieteinnahmen versteuern müssten.
Doch eine Immobilien-GmbH hat auch Nachteile: Veräußerungsgewinne sind hier immer steuerpflichtig. Wer die Immobilien dagegen privat besitzt, kann sie nach mehr als zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Welche Variante günstiger ist, hängt von persönlichem Steuersatz, Finanzierung, Haltedauer und davon ab, ob Gewinne entnommen oder investiert werden sollen.
Aufbau eines Portfolios
Hamann empfiehlt, „nicht einfach nur eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen und dann 25 Jahre lang abzubezahlen, sondern ein Immobilienportfolio aufzubauen“. Auf diese Weise könne man im Alter oder bei geänderten Lebensumständen Einheiten verkaufen. „Das schafft echte finanzielle Freiheit.“
